Выселение арендатора из нежилого помещения

Содержание

Как выгнать арендатора из нежилого помещения без суда и через суд

Выселение арендатора из нежилого помещения

Не всегда арендные отношения заканчиваются благополучно. В период действия арендного договора возможны сложности с арендатором, вплоть до отказа от оплаты и порчи имущества.

Ситуация осложняется, когда наниматель отказывается освободить площадь, всячески препятствуя смене арендатора. Свои действия арендодатель должен согласовывать с пунктами договора, если он был изначально заключен.

Если собственник помещений действовал неофициально, опираясь на устные договоренности, выгнать нежелательных арендаторов и взыскать задолженность по оплате еще труднее.

Основания для освобождения площади арендатором

Правовые отношения, возникающие между собственником и нанимателем, должны быть закреплены договором. Заставить нежелательного пользователя площади покинуть территорию, можно на основании поданной в отношении нанимателя претензии, даже без предварительного уведомления, если:

  1. Пропущены сроки внесения арендной платы.
  2. Игнорируется обязательство оплачивать коммунальные платежи и возник долг по счетам за свет, газ, воду.
  3. Помещения переданы в субаренду без согласования с собственником.
  4. Нежилые объекты используют не по назначению, указанному в договоре.
  5. Арендатор нарушает общественный порядок.
  6. Помещение умышленно испорчено или содержится в ненадлежащем порядке.
  7. Объект в аварийном состоянии и не отвечает нормам безопасности.
  8. Нарушены иные пункты, указанные в договоре аренды.

Если пользователь помещения нарушает пункты договора, арендодатель направляет претензию с требованием освободить площадь.

Иногда наниматель не виноват в необходимости разрыва арендных отношений:

  1. Закончился срок арендного договора.
  2. При наличии в договоре пункта, предусматривающего односторонний порядок расторжения.
  3. Суд признал соглашение с собственником недействительным, и потребовал освободить площадь. Арендодатель обязан вернуть полученные в счет аренды средства.
  4. Государство или муниципалитет изымают недвижимость для своих нужд, не по воле собственника.
  5. Меняется собственник недвижимости.
  6. Планируется сменить статус помещения, переведя его в жилой фонд.

В указанных выше случаях собственник направляет на имя арендатора уведомление о предстоящем выселении.

Когда меняется собственник, арендный договор продолжает действовать. Избавиться от арендатора новый владелец может только по взаимной договоренности. Если добровольное освобождение помещений невозможно, необходимо искать иные поводы для досрочного расторжения соглашения в одностороннем порядке (например, использование не по назначению, порча имущества, несвоевременная оплата).

За неуплату

Несмотря на очевидность ситуации, выгнать недобропорядочных арендаторов, нарушивших сроки внесения платежей, не так просто.

 Возникают юридические тонкости, связанные с попаданием в помещение владельца и решение вопросов о хранении и передаче имущества нанимателей, задолжавших арендную плату или коммунальные платежи.

Если арендатор не платит аренду, помещение освобождают на основании нарушения договорных обязательств, добровольно или принудительно, на основании полученного в суде предписания.

В исковом заявлении стоит сослаться на положения ст. 328 ГК РФ (п.2), где указывается на право арендодателя приостановить исполнение договора или полностью отказаться от аренды, если арендатор не выполнил обязательств по своевременной оплате. У собственника помещения появляется законное основание не предоставлять доступ в помещение.

Без договора аренды

Любые арендные отношения нуждаются в фиксации устных договоренностей. К сожалению, некоторые игнорируют значение письменных обязательств. Собственник имеет полное право распоряжаться своим имуществом, как ему заблагорассудится.

Если наниматель упорствует и не собирается самостоятельно освобождать занятую площадь, вопрос выселения решается в принудительном порядке. Проблема в том, что собственник не защищен от рисков порчи имущества или образования задолженности по коммуналке.

Пользователь помещения ничем не ограничен в действиях, и вопрос взыскания компенсации за нанесенный ущерб придется решать в суде.

После расторжения договора

Арендный договор, как правило, заключают на срок до 11 месяцев, чтобы избежать регистрации долгосрочной аренды. Максимальный срок в рамках одного договора – 5 лет. Если в договоре содержится пункт, предусматривающий автоматическую пролонгацию, собственник, намеренный выгнать арендатора, должен оповестить о предстоящем разрыве договорных отношений заблаговременно.

Внесудебный порядок

Оптимальный вариант, как выгнать арендатора из занимаемого помещения, заключается в добровольном согласовании. Основанием для этого станет отправленное в адрес пользователя нежилой площадью уведомление.

Как составить уведомление

Документ составляют в произвольной форме, учитывая обязательное включение следующей информации:

  • сведения об арендаторе и арендодателе;
  • идентификационные характеристики объекта (подробный адрес);
  • основание для выселения;
  • предоставленный на выполнение период (обычно 6 месяцев);
  • дата, подпись, печать (если объект принадлежит юрлицу).

Передавая уведомление под роспись, исключают возможные споры о получении или крайней дате выселения. Если лично или через представителя арендатора вручить уведомление невозможно, организуют почтовую отправку с уведомлением, фиксируя факт передачи и дату.

Даже если заранее известно, что арендодатель будет против и проигнорирует требование, отправка уведомления – обязательная часть процедуры урегулирования перед тем, как отправиться в суд.

Передаточный акт при возврате недвижимости

Если удалось выгнать арендатора во внесудебном порядке, не следует забывать о проверке возвращаемого имущества.

Арендатор должен вернуть помещение в том же состоянии и комплектности, что и принимал в аренду. Акт-приема-передачи составляют и подписывают оба участника арендных отношений.

Если не удается найти арендатора, составляют уведомление о подписании акта с оставлением права вскрыть помещение.

Если арендатор проигнорировал требование, помещение вскрывают в присутствии свидетелей, с ведением фотосъемки и видеозаписи, с подробным описанием того, что находится внутри. В случае порчи имущества, на основании фиксации принятия имущества арендодателем, удается взыскать компенсацию через Арбитражный суд.

Как выгнать арендатора через суд

Если мирные действия не помогают в добровольном порядке расторгнуть договор и вернуть имущество, приходится обращаться в суд. Помимо собственника правом подачи иска может воспользоваться прокуратура или третья сторона, чьи интересы пострадали.

У судебной процедуры возврата помещения есть свои нюансы, о которых следует знать до того, как идти в суд.

У суда должна быть четкая картина событий и достоверное описание ситуации с арендатором, чтобы принять правильное решение. Действуя в определенной последовательности, удастся благополучно избавиться от нерадивого пользователя:

  1. Досудебное урегулирование. Перед подачей иска необходимо предпринять попытку мирного решения вопроса и зафиксировать этот факт отправкой уведомления с указанием сроков.
  2. Подготовка доказательной базы. Эта стадия имеет прямое отношение к тому, какое решение вынесет впоследствии суд. К доказательства относят документы, справки, показания свидетелей, акты.
  3. Составление иска согласно нормам гражданско-процессуального законодательства. Рекомендуется привлечь юриста, который поможет грамотно сформулировать претензии и указать на нарушение прав истца.
  4. Оплата квитанции с пошлиной.
  5. Подача иска с прилагаемой документацией.
  6. Судебное разбирательство с заслушиванием сторон.
  7. Вынесение судебного решения. Если результат не удовлетворяет требованиям истца, решение обжалуют в отведенные для этого сроки.
  8. После вступления в силу решения арендатора выселяют в принудительном порядке, привлекая при необходимости судебного пристава.

Местом подачи иска выступает Арбитражный суд, поскольку чаще всего арендные отношения возникают между юрлицами. В районный суд иск направляют только в том случае, когда истец и ответчик являются физлицами.

Документы для суда

При подготовке искового заявления важно обеспечить исчерпывающую доказательную базу, которая поможет подтвердить правоту истца.

Точный список прилагаемых документов определяется с учетом конкретной ситуации. Как правило, прилагают:

  • Личные документы истца (паспорт);
  • При подаче иска через представителя, предоставляют доверенность и личное удостоверение доверенного лица;
  • Учредительные документы юрлица (при подаче от имени организации);
  • Документация, устанавливающая права истца на помещение;
  • Арендное соглашение;
  • Документы, доказывающие наличие законных оснований требовать освобождения площадей;
  • Чек с оплатой госпошлины.

В процессе сбора документации исходят из необходимости подтвердить каждый факт, описанный в иске, и основания для реализации исковых требований. Число экземпляров искового заявления зависит от количества сторон, участвующих в разбирательстве.

Образец иска

Процесс составления заявления рекомендуется доверить опытным юристам, имеющим специализацию в данном вопросе. При самостоятельной подготовке документа используют образцы аналогичных исков, обращая внимание на наличие обязательных реквизитов:

  • Наименование суда;
  • Сведения об истце (организация, адрес) и представителе (если имеется);
  • Данные о стороне ответчика;
  • Точное указание адреса, места, наименования недвижимого имущества, которое необходимо освободить;
  • Информация о документах, подтверждающих права истца распоряжаться недвижимостью;
  • Описание ситуации с арендными отношениями с указанием точных реквизитов договора (дата, срок, устанавливаемый круг ответственности и обязательств);
  • Основания для выселения;
  • Четко сформулированные требования;
  • Ссылка на законодательство и нормативно-правовые акты, подтверждающие правоту истца;
  • Перечень приложений (личное удостоверение и документы, упоминаемые или требуемые для подтверждения информации в иске);
  • Дата, подпись, печать (при подаче от имени юрлица).

Подготовленный пакет с исковым требование направляют на адрес арбитражного суда. Решение о принятии иска к рассмотрению суд обязан принять в течение 5 дней с момента получения обращения. Если дело принимают к рассмотрению, суд оповещает стороны о дате проведения заседания.

При самостоятельном составлении иска настоятельно рекомендуется изучить образцы подобных исков. Ознакомиться с одним из них можно по ссылке ниже.

Скачать образец искового заявления о выселении для подачи в суд

Какие сложности могут возникнуть при освобождении помещения

От того, как организована аренда помещений, часто зависит успех целого бизнеса. К сожалению, все чаще в судах встречаются иски, когда собственник требует выгнать арендатора из помещения на основании неуплаты за аренду.

Если арендодатель не получил своевременную плату, суд с высокой долей вероятности удовлетворит требования истца.

 При наличии задолженности в условиях не переданного по акту помещения и истекшем сроке действия договора, арендодатель вправе потребовать в суде освобождения площади с уплатой задолженности за месяцы, прошедшие с момента последней уплаты.

Сложности при согласовании вопросов в арендных отношениях часто приводят стороны к судебному разбирательству.

На этом этапе важно правильно сформулировать иск и подготовить достаточную доказательную базу, взыскав с арендатора сумму, если есть финансовые претензии, и потребовав освободить помещение.

Следует доверить подготовку иска юристу, имеющему достаточную практику отстаивания прав истца-арендодателя.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/kak-gramotno-vygnat-arendatora-iz-nezhilogo-pomeshheniya.html

Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры | Адвокат Мугин Александр

Выселение арендатора из нежилого помещения

Перефразируя слова закадрового голоса советского художественного фильма «Берегись автомобиля» – каждый собственник нежилого помещения, у кого нет арендатора, мечтает побыстрее найти арендатора, и каждый собственник нежилого помещения, которому не платят за аренду, мечтает побыстрее избавится от недобросовестного арендатора. И иногда не может выгнать арендатора потому, что не знает как.

Споры по договору аренды занимают значительное место в моей практике. Статья является логическим продолжением предыдущей статьи «Арендатор не платит аренду» и будет интересна собственникам недвижимого имущества, а также тем, что пользуется недвижимым имуществом по договору аренды.

Как арендодатели, так и арендаторы довольно часто задают вопрос: вправе ли арендодатель ограничить доступ арендатора в помещение или отключить арендатору коммуникации (воду, электричество и пр.) с целью выселения арендатора?

Согласитесь, достаточно действенная мера. Однако такая мера может повлечь и негативные последствия для арендодателя.

Предлагаю рассмотреть правомерность таких способов. Если некогда читать, скажу сразу – арендодатель вправе ограничить доступ в помещение арендатора или сотрудников арендатора, а также, например, отключить арендатору воду, если это предусмотрено договором аренды. Но есть ряд нюансов!

Постараюсь воздержаться от переписывания гражданского кодекса и изложить максимально понятно.

Как выгнать арендатора

Исходим из того, что между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, содержащий все существенные условия. Допустим, арендатор перестал платить аренду. Поскольку арендодатель заинтересован в том, чтобы помещение приносило деньги, арендодатель принял решение расстаться с арендатором.

Если к соглашению о расторжении прийти не удалось, арендатор не освобождает помещение, арендодателю необходимо определится с правовой позицией. Смысл в том, что, несмотря на очевидное нарушение со стороны арендатора, требование собственника помещения освободить помещение не всегда будет законным.

Грубо говоря, по договору аренды арендодатель должен передать арендатору во владение и пользование помещение, а арендатор должен вносить арендные платежи и если последний свои обязательства нарушает, то это еще не значит, что арендодатель может не исполнять свои обязательства.

Если договор является действующим, то необходимо разобраться каким образом он может быть расторгнут:

– предусмотрено ли договором право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, если предусмотрено, то наступили ли обстоятельства, с которыми связано возникновения права арендодателя отказаться от исполнения договора,

– если договором односторонний отказ не предусмотрен – возникли ли обстоятельства, достаточные для обращения в суд с требованием о расторжении.

Выселение через суд может затянутся.

В московском регионе, даже при оптимистичном варианте, если арендатор не будет затягивать процесс, суд покажет чудеса скорости судопроизводства, с трудом представляю себе вариант получения на руки вступившего в силу решения суда ранее чем через 4-е месяца с момента подачи иска, а еще нельзя забывать про претензионный порядок, по общему правилу, составляющий 30 дней.

Все это время арендодатель может не получать причитающуюся ему арендную плату, как и не получить ее даже в случае присуждения соответствующих сумм, поскольку арендатор может быть неплатежеспособным.

Про особенности выселения арендатора в судебном порядке я расскажу в следующих статьях, а сегодня затронем лишь превентивные меры – ограничение доступа арендатора в помещение и, например, отключение электричества.

Для целого ряда арендаторов подобные ограничения делают нецелесообразным дальнейшую деятельность.

Далеко не все арендаторы горят желанием или могут себе позволить обращаться в суд за защитой своих прав. Хотя и есть такие, которые не против заработать на том, что арендодатель заблуждается относительно законности своих действий.

Ограничение доступа арендатора и отключение электричества

Будучи не подготовленными с правовой точки зрения и вне зависимости от понимания последствий своих действий, арендодатели зачастую прибегают к такой мере воздействия на арендатора как ограничение доступа арендатора в помещение.

Бытует мнение, что достаточно прописать в договоре право арендодателя ограничить доступ арендатора в помещение и действия арендодателя в любом случае нельзя будет признать незаконными.

Ранее я бы также полагал данную позицию обоснованной, но с опытом приходит понимание, что все не так однозначно и если дело дойдет до суда, то одного лишь указания в договоре соответствующего условия может оказаться недостаточно.

Вопрос о правомерности ограничения доступа арендатора вполне обоснован, поскольку по договору аренды арендодатель обязан передать арендатору помещение. Учитывая, что по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, действия арендодателя по ограничению доступа могут расцениваться другой стороной как нарушение условий договора.

Очевидно, что запрещая проход сотрудникам арендатора, арендодатель в первую очередь пытается защитить свои интересы.

Ограничивая доступ, арендатор умышленно или неумышленно может начать удерживать имущество арендатора, что также может послужить весомым аргументом в переговорах о внесудебном прекращении взаимоотношения.

Говоря о подготовке арендодателя к ограничению доступа, я имею в виду то, что основания для подобного поведения арендодателя должны быть не просто предусмотрены договором, а должны быть вполне конкретно регламентированы в договоре аренды и отвечать признакам разумности.

Есть судебная практика, где суды признавали включение данного условия в договор аренды правомерным, исходя из того, что стороны свободны в определении условий договора, а ряд судебных решений вовсе исходит из того, что данное условие носит обеспечительный характер.

С другой стороны, суд может поддержать и арендатора в случае, если признает действия арендодателя по ограничению доступа несоразмерными нарушению арендатора, признать действия арендодателя незаконными со всеми вытекающими негативными последствиями.

Это не говоря о том, что есть практика, что односторонний отказ может быть признан незаконным

Другими словами, суд, рассматривая соответствующий спор, по своей инициативе, либо по инициативе грамотного представителя арендатора, может посчитать необходимым разобраться с тем, насколько соразмерны действия арендодателя нарушениям, допущенным арендатором.

Да и вообще, решение по данным спором не так очевидно, как может показаться на первый взгляд. Если подключить опытного юриста на ранней стадии конфликта, возможно существенно повлиять на исход дела.

Так, суд может счесть несоразмерными действия арендодателя, если размер задолженности или период просрочки являются незначительными.

Кроме того, суд может дать оценку действиям сторон по досудебному урегулированию спора.   

В поддержку позиции арендодателя можно предложить сослаться на п. 2 ст. 328 ГК РФ в соответствии с которой сторона договора вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения обязательства, если другой стороной не предоставлено встречное исполнение.

То есть, если арендатор не исполняет обязанность по оплате, имеются обстоятельства, свидетельствующие о том, что арендная плата не будет выплачена в разумный срок предусмотренным ст.

328 ГК РФ, то арендодатель вправе воспользоваться своим правом не исполнять своих обязательств по предоставлению доступа в помещение

В заключение напомню, что необходимо внимательно читать условия договоров, это относится как к арендодателям, так и арендатором, поскольку не редки случаи, когда арендодатели интересуются содержанием договора аренды только когда возникает проблема.

Поручите подготовку договора аренды специалисту, это поможет сэкономить вам и время и деньги.

Если вы не уверены можно ли ограничивать доступ или отключать помещение от коммуникаций, лучше проконсультироваться с юристом, чтобы потом не пришлось расплачиваться за свою самоуверенность.

Источник: https://www.advokat-mugin.ru/arendator-ne-osvobozhdaet-pomeshhenie-preventivnye-mery/

Порядок выселения из нежилого помещения

Выселение арендатора из нежилого помещения
Порядок выселения из нежилого помещения – Юридическая консультация в Санкт-Петербурге.

Дела такого типа как выселение всегда оказываются очень сложными и решаются только в залах судебных инстанций. Потому что критерии, по которым достоверно можно отличить жилое помещение от нежилого, попросту отсутствуют в отечественном законодательстве.

Юридическая консультациядля жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области: +7 812904-34-26,адрес офиса на Сенной

Обычно порядок выселения из нежилого помещения используется для арендаторов этих помещений, и на такой шаг идут, если:

  • Временной интервал, на который было заключено арендное соглашение, завершился, но арендатор не выражает ни малейшего желания покидать площади;
  • Арендное соглашение было заключено без любых временных лимитов, и собственник помещения сообщил арендатору о необходимости покинуть арендуемые площади;
  • Владелец помещения пошел на прекращение арендного соглашения и добился положительного решения судебных инстанций в ответ на свое заявление.

Кроме арендодателя, изъять объект и у арендующего его лица или компании, и у самого собственника может государство. И самыми распространенными причинами для того, чтобы инициировать порядок выселения из нежилого помещения, становятся:

  • Принятое судебными инстанциями решение о том, чтобы имущество собственника было конфисковано;
  • Взыскание имущества собственника в качестве уплаты за те задолженности, которые он не желает или не способен погасить другими способами;
  • Веские основания, позволяющие государству взыскать именно это имущество по тем или иным причинам.

Наконец, жильцы могут быть выселены из помещений, которые раньше официально считались жилыми, в случае, если статус этих площадей изменился на нежилой. Для смены статуса помещение должно отвечать трем условиям:

  • Оно снабжено отдельным и не сопряженным с жилыми помещениями входом;
  • В помещении официально не проживает никто, в том числе – и сам их владелец;
  • Никакие третьи лица не выражают возражений на подобную смену статуса.

Задайте вопрос юристу!+7 (812) 904-34-26 Юридическая консультация и помощь адвоката

Факторы, от которых зависит порядок выселения из нежилого помещения

Как именно будет реализовываться порядок выселения – зависит от целого списка условий и факторов.

Выселение собственника

  • Взамен помещения, изначально считавшегося живым, но по ходу его эксплуатации получившего статус нежилого, собственник должен получить другое место для собственного проживания;
  • За шесть месяцев до момента предполагаемого выселения собственника об том факте должны уведомить соответствующим письмом;
  • Если собственник не намерен выселяться – он должен предоставить веские объяснения для такого отказа;
  • Если причины отказа не являются вескими и собственник не собирается выселяться на добровольной основе – только тогда можно обращаться в судебные инстанции;
  • Судебная инстанция выносит свое решение без оглядки на то, явились ли обе стороны или одна из них отсутствует.

Выселение арендаторов

  • Юрлицо-арендатор может быть выселено либо тогда, когда на выселение есть соглашение, либо при расторжении арендного договора арендодателем до завершения прописанных в нем сроков;
  • Ситуация согласия арендатора на освобождение помещения не требует судебного вмешательства, а в случае предварительной оплаты аренды собственник обязан вернуть излишнее;
  • Судебного вмешательства требует только ситуация отказа арендатора от выселения.

Основания для выселения по 619-й статье российского ГК

  • Нарушение договорных условий арендующей помещения стороной;
  • Использование имущества вразрез с его назначением;
  • Отсутствие арендных платежей не менее двух месяцев;
  • Отказ от выполнения предусмотренного договором капитального ремонта.

Возможен порядок выселения из нежилого помещения и без судебного разбирательства, но он требует добровольного согласия на это арендатора, а его другие условия оговариваются на основе 450-й статьи российского ГК.

В свою очередь, отсутствие согласия арендатора не предоставляет собственнику никакой возможности как-то на его решение воздействовать – право на то есть только у суда.Задайте вопрос юристу!+7 (812) 904-34-26 Юридическая консультация и помощь адвоката

Судебный порядок выселения из нежилого помещения

Самый быстрый для собственника способ добиться освобождения помещения – это судебный путь решения вопроса и точное и последовательное соблюдение всех положений нормативных документов в отношении этого процесса.

Исковое заявление следует написать вручную – это обязательное условие. С структуре заявления следует обязательно указать обязательную информацию:

  • О наименовании компании;
  • О контактных данных сторон;
  • О величине площадей;
  • О предъявляемом для выселения основании;
  • О наличии документальных подтверждений отказа выселяться добровольно.

Документы для суда по выселению

  • Подтверждения характеристик площади и техсостояния помещений;
  • Договора с коммунальщиками;
  • Документальные подтверждения законности получения помещений;
  • Информация о законно зарегистрированном браке;
  • Непосредственный арендный договор;
  • Все подтверждения того, что этот договор был нарушен.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5be6b5ec0a47b500aab00e70/poriadok-vyseleniia-iz-nejilogo-pomesceniia-5c936aa6d38e9f00b5f03029

Как выселить арендатора из нежилого помещения без суда, через суд

Выселение арендатора из нежилого помещения

7 540 просмотров

Зачастую случается так, что арендатор нежилого помещения не выполняет требования договора и владельцу недвижимости приходится выселять его. Однако безответственный наниматель не всегда хочет съезжать добровольно. Что же предпринять в этом случае? Ответ на этот вопрос вы найдете в этой статье.

Что такое нежилое помещение

Для того, чтобы ответить на главный вопрос этой темы необходимо сначала понять, а что же такое нежилое помещение. Ведь бывают случаи, когда жилые квадратные метры незаконно используют под магазин или склад, а это уже совсем другой предмет разбирательства, прочитать о котором можно здесь.

Можно выделить несколько признаков, совокупность которых определяет нежилую недвижимость:

  • не предназначены для постоянного или временного проживания людей;
  • могут предназначаться для использования в социальной, производственной или административной сферах;
  • соответствует техническим, санитарным требованиям, которые установлены соответствующими нормативно-правовыми актами.

Только в отношении таких помещений собственник имеет право заключить договор аренды с нанимателем недвижимости.

Собственником нежилого помещения могут быть:

  • физическое лицо;
  • юридическое лицо;
  • государство, органы местного самоуправления.

Арендатором может быть также и физическое и юридическое лицо, а в некоторых случаях и государственные органы.

Основания

Законодатель определяет случаи, когда владелец помещения может требовать выселения арендатора из переданного ему по договору найма помещения.

№ п/пОснования для выселения
1Использование помещения не по назначению
2Несвоевременное внесение арендной платы
3Окончание срока договора
4Задолженность по коммунальным платежам
5Нарушение общественного порядка по вине арендатора
6Ненадлежащее текущее содержание помещения, а равно и умышленная его порча
7Субаренда помещения без согласия владельца
8Помещение используется не по назначению, указанному в договоре
9Недвижимость не соответствует нормам безопасности, находится в аварийном состоянии
10Смена собственника помещения
11Не соблюдаются иные условия, которые закреплены сторонами при подписании договора аренды

Как видно, список оснований достаточно обширен. Однако для того чтобы отстоять свои права и выселить недобросовестного арендатора необходимо действовать строго в соответствии с нормами закона. Далее рассмотрим, какие же есть способы для того, чтобы выгнать нанимателя из помещения.

Как выселить арендатора без суда

Самым простым способом выселить с занимаемой площади арендатора является его добровольное согласие ее освободить. Для этого арендодателю необходимо составить уведомление об освобождении нежилого помещения.

Унифицированной формы для этого документа нет, поэтому составляется он в произвольной форме, однако обязательно указать:

  • данные арендодателя;
  • данные арендатора;
  • точный адрес объекта;
  • причины выселения;
  • срок (не менее 180 дней) для освобождения площади;
  • дата составления;
  • подпись и оттиск печати (для юридического лица).

Уведомление должно быть вручено арендатору под роспись. Это можно сделать лично, а можно направить почтой или передать через представителя.

В любом случае у вас должно быть доказательство, что документ передан (почтовое уведомление, роспись получателя на вашем экземпляре уведомления, письменная расписка о получении).

Процедура досудебного урегулирования вопроса о выселении из помещения обязательна. Так как даже если она не увенчается успехом, то вы сможете предоставить в суд доказательства того, что желали решения проблемы мирным путем.

Пример. Для производства пиломатериалов ООО «Ареал» арендовало ангар, имеющий статус нежилого помещения у индивидуального предпринимателя Зарубина С.В. на срок 1 год.

Однако по истечении указанного периода договор продлен не был, а Зарубин С.В. направил требование об освобождении занимаемого помещения директору ООО «Ареал». В ответ на уведомление директор запросил у Зарубина срок для освобождения – 1 месяц.

Стороны смогли договориться и избежать судебных разбирательств.

Как выселить арендаторов из нежилого помещения через суд

Если у вас не получилось договориться с арендатором о его выселении в добровольном порядке, то единственный выход – обращение в судебные органы.

Необходимо соблюсти установленные законом требования, как к оформлению иска и сбору документов, так и к порядку действий на всех стадиях судебного разбирательства.

Порядок действий и процедура

Ниже приведен алгоритм действий, который необходимо соблюдать:

  1. Попытка урегулирования вопроса в досудебном порядке.
  2. Сбор доказательств обоснованности выселения (свидетельских показаний, документальных подтверждений).
  3. Составление искового заявления в соответствии с требованиями ГПК РФ.
  4. Оплата государственной пошлины.
  5. Направление иска в судебный орган.
  6. Участие в разбирательстве.
  7. Получение решения.
  8. Обжалование решения (при необходимости).
  9. Выселение арендатора, в том числе и с привлечением службы судебных приставов.

Так как чаще всего споры о найме нежилого помещения происходят между юридическими лицами, то заявление необходимо направлять в арбитражный суд. Районный суд общей юрисдикции такие иски рассматривает только в случае, если обе стороны спора являются физическими лицами.

Госпошлина

Обязательным условием для того, чтобы иск был принят к производству органом судебной власти, является оплата государственной пошлины.

Так как спор о выселении из нежилого помещения относится к имущественным, но не подлежащим материальной оценке, то размер пошлины при обращении в арбитражный суд составляет 6000 рублей. Оплатить ее можно заполнив платежное поручение на официальном сайте судебного органа.

Возможные способы оплаты:

  • через терминалы оплаты;
  • через портал «Госуслуги»;
  • наличными в кассе любого банка;
  • безналичным способом.

Квитанцию об оплате государственной пошлины обязательно приложить к документам, направляемым в суд.

Документы

Особое внимание стоит уделить документам, которые будут направлены в суд для подтверждения вашей правоты в конкретном споре.

В зависимости от ситуации список документов может быть различным, однако обязательно должны быть:

  • иск в необходимом количестве экземпляров (по одному для каждой из сторон);
  • удостоверение личности истца или его представителя;
  • устанавливающие документы юридического лица;
  • нотариально заверенная доверенность;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • договор аренды;
  • документы, подтверждающие обоснованность требований о выселении;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • иные документы.

Стоит отметить, что документы, доказывающие необходимость выселения, могут быть совершенно различными. Например, если основанием является неуплата арендной платы, то предоставляются выписки по счетам, если аварийность жилья, то заключение специализированного органа и так далее.

Кто может обратиться в суд с требованием о выселении

Законодатель предоставляет возможность обратиться в суд с заявлением о выселении таким категориям:

  • собственник помещения;
  • третьи лица, чьи права нарушаются;
  • органы прокуратуры;

Лицо, не подпадающее под вышеперечисленные категории, конечно может подать заявление в суд, однако оно, скорее всего, не будет принято к производству.

Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)

Самым важным моментом в принудительном выселении из нежилого помещения арендаторов является правильное составление искового заявления.

Оно составляется в соответствии с общими нормами, закрепленными в ГПК РФ, однако должно обязательно содержать такие сведения:

  • полное и правильное наименование судебного органа;
  • полные данные истца (наименование организации, адрес и т.д)
  • данные представителя (при наличии);
  • данные ответчика;
  • полное наименование и адрес местонахождения спорного объекта недвижимости;
  • указание на право документы, устанавливающие право собственности;
  • реквизиты договора аренды (дата заключения, ответственность и обязанность сторон, срок действия и т.д.);
  • причина спора;
  • требования, выдвигаемые к ответчику;
  • обоснование требований со ссылками на нормативно-правовые акты и подтверждающие документы;
  • перечень прилагаемых к иску документов, а также список лиц, которых желаете вызвать в суд;
  • дата составления, подпись истца и оттиск печати юридического лица.

Иск направляется с полным пакетом документов в арбитражный суд. В течении 5 дней судья должен решить вопрос о том будет принято дело к производству или оставлено без рассмотрения.

Судебная практика

В современной практике судебных органов чаще всего в споре о выселении арендатора из не жилого помещения правосудие на стороне арендодателя. Однако стоит помнить, что если иск составлен не верно, то второго шанса обратиться ы суд за помощью в восстановлении прав по этому же вопросу у вас не будет.

Пример. Индивидуальный предприниматель Волков Н.Л. имеет в собственности нежилое помещение, которое он сдал по договору аренды Проклову Л.С. для использования в качестве склада.

Однако арендатор систематически задерживал оплату, предусмотренную договором, в связи с чем Волков попросил его освободить помещение. Проклов Л.С. после получения уведомления съезжать отказался, и владелец недвижимости был вынужден обратиться в суд с иском о выселении.

В качестве доказательства он предоставил в числе прочего выписку по лицевому счету. Суд учел доводы обеих сторон и удовлетворил требования Волкова Н.Л. в полном объеме.

Так как вопросы, связанные с выселением арендатора из нежилого помещения, имеют множество особенностей и нет двух абсолютно одинаковых случаев, то перед тем как принимать решение об обращении в суд бесплатно проконсультируйтесь со специалистами нашего сайта, связавшись с ними любым удобным для вас способом.

Не стоит самостоятельно заниматься составлением искового заявления и участием в судебном заседании, так как только опытный специалист в области жилищных споров сможет отстоять ваши права и выселить незаконных арендаторов. Воспользовавшись услугами юриста, вы сэкономите не только время и нервы, но и деньги.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/kak-vygnat-arendatora-iz-nezhilogo-pomeshheniya/

Выселение из нежилого помещения, судебная практика арендаторов и собственников

Выселение арендатора из нежилого помещения

В настоящее время нежилые помещения, используемые для коммерческих целей (магазин, офис, склад) являются востребованным объектом в среде предпринимателей. Последние активно их арендуют, отдавая предпочтение площадкам, имеющим удобное месторасположение и нужный метраж.

Существует категория арендаторов, которые исправно вносят платежи за пользование имуществом на протяжении длительного времени. Но есть и такие, которым привычно нарушать условия договора: при этом собственникам офисов и складов приходится с боем выгонять нерадивых бизнесменов с коммерческих площадок. Впрочем, причины аннулирования арендного контракта могут быть различны.  

Специфика нежилого помещения

В законодательстве не содержится статьи, четко регламентирующей данное понятие. Но из правовых положений ЖК и ГК можно сделать вывод, что нежилое помещение должно быть недвижимым и изолированным объектом, которое используется в коммерческих, административных и общественных целях.

Причем для проживания оно, в любом случае непригодно. Также офисы и магазины должны отвечать требованиям технического и санитарного характера (должны иметься: отдельный вход, вентиляция, водоснабжение, освещение, отопление и прочее).

Способы использования нежилого помещения

Существует 2 варианта эксплуатации нежилых территорий:

  1. Легальный (собственник склада или офиса официально заключает с предпринимателем/компанией соглашения аренды, и сдаваемая площадка используется в соответствии с условиями).
  2. Нелегальный (бумаги не оформляются, владелец помещения на словах договорился с бизнесменом о порядке предоставления специализированного помещения во временное пользование).

Если в первом случае вопрос о выселении предпринимателя с занимаемой площади не сопряжен с особыми трудностями (нарушил условия договора – документ автоматически расторгается), то во втором – в 99% случаев они все-таки возникают.

Собственнику офиса будет проблематично доказать, что контрагент не выполняет то, о чем они в устной форме договаривались. Да и самого владельца помещения могут ждать штрафные санкции за непредставление сведений о доходах в налоговый орган.

Без привлечения суда

Если владелец склада или офиса принял окончательное решение расторгнуть арендный договор, то он должен:

  1. В устном порядке сообщить контрагенту о намерении аннулировать соглашение и предложить в отведенный срок освободить помещение.
  2. Адресовать нанимателю соответствующее уведомление в письменной форме с указанием причин и времени, в течение которого должен быть осуществлен вывоз оборудования или хранящейся продукции.
  3. Составить документ об аннулировании договора в 2 экземплярах и направить их на подпись арендатору.

Немаловажное значение имеет порядок передачи вышеуказанных бумаг. Уведомление и соглашение о расторжении можно вручить лично (с истребованием расписки о получении либо проставлением соответствующей отметки). Разрешается доверить дело также законному представителю (наличие доверенности обязательно). Существует альтернатива направить документы по почте заказным письмом с уведомлением.

Сроки

В уведомлении наймодателю целесообразно указывать временной отрезок, в течение которого предприниматель должен высвободить помещение. При отсутствии такового считается, что контрагент обязан отдать ключи от склада или офиса через 30 дней после получения уведомления.

Если же предприниматель затягивает с подписанием бумаг и не торопится высвобождать помещение, которое занимает, то оптимальный выход из сложившейся ситуации – это обращение в суд. Указанная процедура требует составления искового заявления и оплаты госпошлины.

С привлечением суда

Если у арендодателя нет опыта в судебных тяжбах, то имеет смысл доверить дело профессиональному юристу. Он не только предъявит иск к ответчику, но и сможет представлять интересы истца в государственном учреждении.

Если же арендодателю недвижимости в прошлом уже приходилось составлять заявления о выселении из квартиры без предоставления другого жилья, то трудностей с написанием бумаги с требованием о высвобождении коммерческой площадки не возникнет.

Этапы

Перед обращением в суд необходимо адресовать ответчику претензию с требованием о выселении (лично, через представителя или по почте заказным письмом с уведомлением).

На следующем этапе необходимо заняться сбором доказательств в обосновании предъявляемых требований (договор аренды, аудио, видеоматериалы, бумаги от свидетелей и прочее).

Затем можно приступать:

  • к составлению искового заявления;
  • оплате госпошлины;
  • передаче заявления и приложенных к нему документов в канцелярию суда;
  • участию в судебном процессе.

На завершающем стадии выносится решение по делу. И если после вступления в законную силу ответчик его не исполняет добровольно, то исполнительный лист передается сотрудникам ФССП, которые уже на практике реализуют вердикт представителя Фемиды.

Исковое заявление

При составлении документа должны использоваться исключительно юридические обороты, а в заявлении должно указываться:

  • наименование и местонахождение суда;
  • сведения об истце и ответчике (Ф. И. О., адрес, номера телефонов, электронная почта/наименование и адрес компании);
  • причины выселения (со ссылками на пункты договора, которые были нарушены);
  • предъявляемые требования и юридическое обоснование (с указанием законодательных актов);
  • пронумерованный перечень прилагаемых документов;
  • дата и подпись.

Выселение из нежилого помещения – это категория дел неимущественного характера и если имеет место спор между физлицами, то размер госпошлины составляет 300 рублей, если же между коммерческими структурами – 6 тыс. рублей.

Приложения

К исковому заявлению необходимо приложить определенный перечень бумаг, а именно:

  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • соглашение об аренде;
  • копию паспорта истца/регистрационных документов компании или ИП;
  • письменные доказательства в обоснование требований (расписки, уведомления, допсоглашения);
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Судебное разбирательство, в среднем длится 1,5 — 2 месяца. Ответчик может обжаловать решение суда и в этом случае потребуется дополнительное время для прохождения предусмотренных юридических процедур.

Заключение

Процедура выселения арендатора из занимаемого нежилого помещения осуществляется в установленном законом порядке. Случаи, когда с арендатором исключительно устная договоренность, являются более затруднительными для арендодателя. Если же присутствует договор аренды, то проблем не возникнет.

Изначально применяется досудебная процедура, установленная условиями договора, в том случае, если это оказывается неэффективным, суд всегда будет на стороне владельца помещения при условии злостного нарушения договора со стороны арендатора.

Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные с жильем, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно с юристами нашего журнала

+7 (499) 938-87-97

Источник: https://ProVyselenie.ru/vyselenie-iz-nezhilogo-pomeshheniya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.