Купля продажа нежилого помещения между физическими лицами

Содержание

Правила составления договора купли-продажи нежилого помещения

Купля продажа нежилого помещения между физическими лицами

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Договор купли-продажи заключается между продавцом и покупателем. Объектом соглашения выступает предмет, права собственности на который передаются от продавца к покупателю. В качестве объектов могут выступать различные предметы, например, автомобили, движимое и недвижимо имущество, жилые и не жилые помещения и т.д.

Независимо от объекта договора купли-продажи, необходимо составлять акт в соответствии с нормами закона. Главным законом, регулирующим оформление подобных соглашений, является Гражданский Кодекс.

Скачать текст закона можно по ссылке.

В настоящей статье будут рассмотрены правила составления договора купли-продажи нежилого помещения, а именно как подготовить недвижимость к продаже, можно ли купить долю недвижимого объекта, как зарегистрировать соглашение и способы расторжения.

Условия

Существуют понятия жилой и нежилой имущественной собственности. Нежилым помещением признаются складские хранилища, офисные кабинеты, производственные и рыночные площади, в общем, все недвижимые объекты, не предназначенные для жилья. Указанный перечень нежилых помещений относится к коммерческой недвижимости.

Стать владельцем недвижимого имущества на основании договора купли-продажи могут физические и юридические лица. В зависимости от лица, выступающего в качестве покупателя, составляется соглашение по-разному.

В любом случае, условия приобретения нежилого помещения прописываются в договоре купли-продажи. В документе обязательно указывается объект продажи (описывается подробная его характеристика), а также цена склада (офиса, производственной площади и т.

д) и способы проведения расчетов между сторонами.

Важно! Договор купли-продажи, заключаемый с физическим или юридическим лицом, подлежит обязательной регистрации в специализированном государственном учреждении.

Подготовка к приобретению недвижимости

Изначально продавец принимает решение о продаже своей нежилой собственности, затем он оформляет предварительный договор купли-продажи нежилого помещения и ищет покупателя.

Составление первоначального соглашения, необходимо для обеих сторон, его подписание будет означать, что они выполнят свои обязательства в соответствии с текстом контракта.

В первоначальном варианте контракта требуется указать время, когда будет оформлен окончательный вариант соглашения купли-продажи. Итоговым шагом в заключении сделки будет составление окончательного соглашения о продаже.

Чтобы собственность продавца была приобретена иным лицом, необходимо предоставить документацию, подтверждающую, что у продаваемого нежилого помещения нет обременений или санкций.

Предварительно заключенный договор купли-продажи имеет юридическую значимость на протяжении 12 месяцев. Но могут быть и исключения, если иная информация указывается в его тексте по согласованию сторон.

В случае, если период 12 месяцев истек, а окончательный вариант соглашения купли-продажи не оформлен, то каждая из сторон вправе направить обращение в судебную инстанцию.

В прошении следует указать о желании принудительно исполнить условия контракта.

Если исков в судебное учреждение не поступало, то ранее составленный документ о продаже нежилого помещения будет признан недействительным, то есть аннулированным.

Ознакомиться с условиями, которые должны быть списаны в договор купли-продажи можно, изучив пример его составления. Образец доступен для скачивания по ссылке.

Когда стороны сделки пришли к общему согласию по всем нюансам приобретаемой недвижимости, то следует оформить договоренность в письменном виде. договора купли-продажи нежилого помещения отражает следующие сведения:

  • сведения об участниках соглашения о продаже. Нужно указать данные продавца и покупателя, а именно:
    • паспортные данные;
    • если юридическое лицо является участником сделки, то указывается полное название организации и информация о прохождении государственной регистрации.
  • характеристика объекта купли-продажи:
    • место расположения (адрес);
    • кадастровый номер;
    • количество кв. метров.
  • цена договора:
    • валюта;
    • способы оплаты;
    • полный размер стоимости нежилого помещения;
    • условия внесения аванса.
  • определение лица, на которого будут возложены расходы по проведению государственной регистрации договора купли-продажи нежилого помещения. В большинстве случаев, в роли данного лица выступает покупатель недвижимости;
  • указание правил передачи недвижимости в собственность покупателя;
  • указание мер ответственности, если одна из сторон не исполнит свои обязательства в установленные сроки, или исполнит их в ненадлежащем виде;
  • реквизиты сторон, подписи и печати.

Скачать образец договора купли-продажи

При покупке части помещения

В случаях, когда одним нежилым помещением владеют несколько лиц, то для продажи своей доли требуется получить согласие всех совладельцев.

Преимущественным правом на выкуп доли нежилого помещения обладают совладельцы.

Если другие собственники не изъявляют желание купить часть недвижимости, то второстепенное право на покупку передается администрации, а затем и остальным потенциальным покупателям.

Важно! Когда продаваемая доля нежилого помещения находится в торговом центре, то нет необходимости получать согласие совладельцев, достаточно получить одобрение от администрации.

При продаже обязательно составляется договор купли-продажи части нежилого помещения. В соглашении требуется указать подробную характеристику продаваемой доли. Когда покупатель найден и договор подписан, следует заняться его регистрацией.

Она осуществляется в специализированном государственном учреждении — в ЕГРН. Независимо с кем заключается контракт о продаже, с юридическим или физическим лицом, факт перехода прав собственности, в любом случае, регистрируется в данном органе.

Как зарегистрировать соглашение?

Регистрация соглашения купли-продажи нежилого помещения в Росреестре осуществляется после подписания акта. В Росреестре фиксируется передача прав собственности на законодательном уровне. Регистрация проводится после предоставления необходимого пакета документации. В соответствии с законом, прошение должны подавать обе стороны сделки (продавец и покупатель).

Бумаги, требуемые для предоставления в Росреестр:

  • правоустанавливающая документация на продаваемый нежилой объект предоставляется продавцом;
  • договор купли-продажи, оформленный с учетом законодательных требований;
  • справка из БТИ, свидетельствующая о подлинной стоимости нежилой недвижимости;
  • документы из Кадастра;
  • выписка об отсутствии обременений и арестов на объект продажи. Ее получение возможно в ЕГРП;
  • согласие совладельцев собственности, если их несколько или в случае, когда объектом владели супруги, муж решил продать недвижимость, тогда требуется письменное одобрение от жены;
  • письменное согласие на проведение сделки от представителей опекунского учреждения. Данный акт предоставляется только в случае, когда собственником является несовершеннолетний гражданин, а сделку за него оформляют его законные представители (родители, опекуны);
  • справка об уплаченной государственной пошлине.

Когда в качестве продавца или покупателя нежилого помещения выступает юридическое лицо, то требуется предоставить дополнительный перечень актов на рассмотрение работникам Росреестра. К дополнительной документации относятся:

  • устав организации;
  • соглашение об учреждении компании;
  • сведения из ЕГРЮЛ;
  • свидетельство о регистрации;
  • акты, подтверждающие, что руководитель или иной представитель компании компетентен заключать подобные сделки.

Размер государственной пошлины за регистрацию прав собственности при покупке нежилого помещения по договору купли-продажи устанавливает налоговый закон России. В соответствии с его текстом, установлен следующий размер госпошлины:

  • для физических лиц — 2 000 рублей;
  • для организаций — 22 000 р.

Без оплаты госпошлины, бумаги не будут приняты к рассмотрению.

Если вся документация в Росреестр подана в надлежащем виде, то перерегистрация прав собственности на недвижимое имущество будет проведена в течение месяца.

Возможно ли расторжение договора купли-продажи после регистрации?

Правила расторжения договоров купли-продажи описаны в гражданском законе. Текст (ст. 450 — 453) настоящего законодательного акта гласит, что после проведения процедуры перерегистрации прав собственности — возможно оформить аннулирование договора.

В соответствии с законом, расторжение договора купли-продажи нежилого помещения возможно:

  • по инициативе продавца;
  • по решению покупателя;
  • при совместном согласии.

Если обе стороны сделки решили аннулировать ранее оформленное соглашение, то они вправе составить новый документ. Текст нового акта должен содержать переход прав собственности в обратном порядке, то есть от покупателя к продавцу. Вновь оформленный договор обязательно регистрируется в Росреестре.

В случае, если одна сторона сделки изъявляет желание расторгнуть соглашение о продаже, то существует два способа:

  • договориться мирно;
  • обратиться в судебное учреждение.

В первом случае, договоренность мирным путем начинается с отправки извещения второй стороне, в котором стоит указать о своем намерении аннулировать контракт и причины. Если в течение месяца от адресата нет известий или он ответил отказом, то стоит направлять обращение (иск) в судебную инстанцию.

Для расторжения договора в суде нужно предъявить основания. Причинами могут быть:

  • покупатель не оплатил полную стоимость;
  • одна из сторон сделки признана законом недееспособной;
  • контракт был заключен по принуждению.

Суду на рассмотрение могут быть указаны и иные причины.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-nezhilogo-pomeshheniya.html

Договор купли-продажи нежилого помещения. Образец

Купля продажа нежилого помещения между физическими лицами

ДОГОВОР № ____
купли-продажи нежилого помещения

г. ______________ «___»__________ 20__ г.

___________________________________, именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице_______________________________________________________________________________,действующего на основании ________________________________, с одной стороны и___________________________________, именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице_______________________________________________________________________________,действующего на основании _______________________________________, с другой

стороны заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец продает, а Покупательпокупает недвижимое имущество: нежилое помещение (в дальнейшем – «Помещение»),кадастровый (условный) номер ____________, площадью ____ (________________) кв.

м,расположенное по адресу: ________________________________________________________,на ___ этаже в ____ этажном здании и долю в праве общей собственности _______________(назначение здания) здания общей площадью ____ (________________) кв. м., одновременнос помещением передаются: технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы,экспликации, другие документы.

1.2. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждаетсясвидетельством о праве собственности ______________________________________________.1.3.

Инвентаризационная стоимость Помещения, являющегося предметом настоящегодоговора, составляет ______ (___________________) рублей, согласно справке № ______ от«___»________ 20__ года, выданной ________________________________________________.1.4. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 1.

1Помещение никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом несостоит и свободно от любых прав третьих лиц.1.5. Права на земельный участок, на котором расположено здание с находящимся в немпомещением, передаются Покупателю в следующем порядке: __________________________.

1.6. Капитальный ремонт помещения проведен «___»_______ 20__ г.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п. 1.1 настоящего договора,составляет _______ (_________________________) рублей. Указанная цена, установленнаясоглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению неподлежит.2.2.

Покупатель несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода кнему права собственности на Помещение, в соответствии с действующим законодательствомРФ.2.3. Сумма, указанная в п. 2.

1, подлежит перечислению на расчетный счет Продавца в

течение ___ банковских дней после подписания настоящего договора.

3. СРОК НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его заключения и действует дозавершения оформления права собственности Покупателя на приобретаемое имущество и

завершения всех расчетов.

4. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

4.1. Продавец обязан в ___-дневный срок с момента подписания настоящего договорапередать Покупателю указанное в п. 1.1 настоящего договора Помещение по приемо-сдаточному акту (прилагается), подписанному уполномоченными представителями сторон и

заверенному печатями Продавца и Покупателя.

5. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

5.1. Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего договора иуказанное в п. 1.

1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации переходаправа собственности от Продавца Покупателю в Едином государственном реестре прав ивыполнения Покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств заприобретаемое Помещение.5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п. 5.1

настоящего договора, лежит на Продавце.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. Продавец обязан:6.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий имущество(Помещение), являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1.

6.1.2. Ппредоставить Покупателю все необходимые документы для государственной

регистрации перехода права собственности на Помещение и оформления правземлепользования.6.1.3. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованиюпродаваемого Помещения.6.1.4.

Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нестиполную ответственность за их достоверность. Предоставить все необходимые документы длягосударственной регистрации перехода права собственности Покупателя на данноеПомещение в Едином государственном реестре прав.6.2.

Покупатель обязан:6.2.1. Оплатить приобретаемое имущество (Помещение) в полном объеме (п. 2.1 настоящегодоговора) путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в сроки,установленные в п. 2.3.6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.6.2.3.

Представить для государственной регистрации перехода права собственности все

необходимые документы.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора, его одностороннееизменение или расторжение в одностороннем порядке виновная сторона возмещает другойстороне убытки в размере прямого действительного ущерба.7.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются

действующим законодательством РФ.

8. СПОРЫ

8.1. Споры, по настоящему договору, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в порядке,
предусмотренном действующим законодательством РФ.

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1. Дополнения и изменения условий настоящего договора, его расторжение и прекращениевозможно только при письменном соглашении сторон.9.2.

В случае если Покупатель не переведет на счет Продавца вышеоговоренную сумму вустановленные договором сроки, настоящий договор подлежит расторжению. При этомПокупатель будет обязан передать Помещение, являющееся предметом настоящего договора,Продавцу.9.3.

Настоящий договор составлен в 3 (трех) экземплярах, по одному для каждой из сторон, а
третий – для осуществления государственной регистрации перехода права собственности.

АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

Продавец: ____________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

Покупатель: ___________________________________________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

Продавец: ______________________

М.П.

Покупатель: ____________________

М.П. 
 

Источник: http://www.realto.ru/guide/docs/file/dogovor-kupli-prodazhi-nezhilogo-pomescheniya-obrazets/

Договор купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами

Купля продажа нежилого помещения между физическими лицами

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Физические лица часто совершают сделки купли-продажи участков земли, гаражей, мастерских, офисов, сараев и т.д. В ЕГРН эти объекты значатся в кадастровом учете как «помещения» с назначением «нежилое». Такие объекты могут использоваться в личных целях и для ведения бизнеса.

Чтобы не потерять деньги и исключить другие возможные варианты мошенничества, важно знать, как правильно составить договор купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами и какие основные пункты он должен содержать.

Правила составления договора

Договор купли-продажи нежилого помещения представляет собой документ, который может быть составлен в простой письменной форме, если собственник один и его приобретает, также, одно лицо.

Другой вариант заключения сделки может быть через риэлтора, который предоставит типовую форму договора купли-продажи и разъяснит все нюансы.

В силу договор вступает с момента регистрации прав нового владельца.

Типовой договор купли-продажи состоит из трех основных частей:

  • Вступление, где указано название документа, место и время его составления, полные данные сторон (удостоверения личности, адреса прописки и иные необходимые сведения);
  • Основная часть, где описаны все условия соглашения. Характеристики объекта сделки, согласно выписке из ЕГРН — вид недвижимости, адрес, кадастровый номер, общая площадь, состояние объекта, документы на правообладание объектом, задолженности или обременения, если таковые есть и т.д.;
  • Цена договора, где описан порядок оплаты (полная, аванс, рассрочка и т. д.) и в какой валюте. В этом же пункте указывается полная стоимость, а также порядок передачи денег и недвижимости. В этой части договора могут быть определены лица, которые будут нести расходы, связанные с госрегистрацией договора. Указываются меры ответственности по исполнению (не исполнению) настоящего соглашения. Стороны могут вносить и другие дополнительные пункты. Завершается договор указанием реквизитов сторон, даты, проставлением подписи и печати.

Юристы рекомендуют отдельно составлять в качестве приложения к настоящему соглашению акт о передаче имущества.

В нем подробно указать данные сторон, передающих и принимающих нежилое помещение, его состояние на момент передачи. Это будет аргументом в разрешении споров и разногласий.

Также подписание данного акта является подтверждением для продавца, что обязанности по передаче выполнены.

Предмет договора

Основным пунктом и существенным условием является предмет договора. Согласно ст.

554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости, в том числе и нежилых помещений, должна быть указана информация, которая позволяет точно установить, что именно этот объект подлежит продаже по договору.

Без таких данных договор не считается действительным. С помещением должны передаваться техпаспорт на нежилое помещение, план, схема и другие технические документы.

Прописать необходимо следующее:

  • Кадастровый номер нежилого помещения;
  • Площадь (кв.м);
  • Точный адрес;
  • Этаж и долю в праве общей собственности (зависит от объекта);
  • Назначение здания;
  • Что передается вместе с помещением (возможно перечисление находящегося в нем имущества);
  • Указать подтверждающие документа продавца о праве собственности;
  • Цена продаваемого помещения;
  • Гарантийное подтверждение о том, что объект не продан, не заложен, не под арестом, нет других правообладателей и т.д.;
  • Порядок передачи прав на объект и земельный участок, на котором расположено здание;
  • Дата проведения капремонта продаваемого помещения.

Права и обязанности сторон

В договоре купли-продажи объекта необходимо прописать права и обязанности сторон во избежание споров и разногласий.

Продавец обязан:

  • Передать покупателю в права владения недвижимость по настоящему договору;
  • Предоставить все необходимые документы для государственной регистрации прав на собственность передаваемого помещения.

Покупатель обязан:

  • Выплатить полную стоимость за приобретаемую недвижимость тем способом, который был согласован в договоре (наличный, безналичный, и т.д.), и в указанный срок;
  • Принять по акту передаваемое помещение на согласованных в договоре условиях;
  • Оплатить все расходы, связанные с государственной регистрацией для получения прав на собственность.

Цена договора

Цена продаваемого имущества предполагает определение ее стоимости в денежном эквиваленте, которая соответствует рынку спроса и предложения, с учетом состояния, расположения, целевого назначения и других характеристик. Это та цена, за которую продавец может продать недвижимость.

В большинстве случаев, продавец ориентируется на сравнение цен на похожие продаваемые объекты. Если у продавца нет возможности определить стоимость продаваемого нежилого помещения, то вызывается оценщик или риэлтор.

После установления цены и согласования с покупателем, она прописывается в договоре и не подлежит далее изменению, согласно ГК РФ ст.424. Также оговариваются все расходы, которые ложатся на покупателя, связанные с государственной регистрацией: сумма, срок и способ расчета за приобретаемое помещение.

Порядок расчета с продавцом стороны назначают самостоятельно по согласованию. Единственной может быть оговорка в случае, если сделка происходит за счет кредитных средств. Тогда сроки устанавливает финансовая организация.

Покупатель производит расчеты с продавцом следующим образом:

  • Вносит аванс за приобретаемый объект под расписку продавца;
  • Полностью рассчитывается при подписании договора также под расписку.

Аванс, в случае отказа любой из сторон от сделки, возвращается покупателю. Задаток в случае отказа покупателя от совершения сделки не подлежит возврату.

Передача имущества

Порядок передачи имущества согласовывается отдельно. Чаще всего составляется отдельный акт передачи, что регламентируется ст. 556 ГК РФ.

В нем указываются данные сторон, участвующих в сделке, описание передаваемого предмета на момент заключения соглашения, его детальные характеристики и общее состояние.

Также важно указать, на каком основании передается имущество и сроки. Закрепляется подписями: продавец сдал, покупатель принял.

В договоре прописывается, что продавец должен в определенный срок (указывают какой) с момента подписания соглашения, передать покупателю помещение, согласно прилагаемому передаточному акту.

После этого, регистрируют переход прав на недвижимость в ЕГРН. Регистрация происходит на основании подачи заявления участниками сделки и предоставления полного пакета документов для проведения процедуры.

Ответственность сторон

Стороны в договоре также указывают ответственность за неисполнение каких-либо пунктов соглашения договора:

  • За то, что соглашение выполняется не в срок, без учета каких-либо условий, виновная сторона возмещает убытки в оговоренном размере (%) от цены товара, установленной в договоре. Также возмещение убытков следует в случае, если вносятся несогласованные изменения, или оно расторгается в одностороннем порядке;
  • Все остальные нюансы, споры и разногласия, сопряженные с договором, разрешаются на основании действующего законодательства РФ.

Дополнительные условия

Продавец и покупатель могут согласовать и внести в договор все дополнительные условия, которые посчитают необходимыми. К таким условиям относят:

  • Возможность изменять, дополнять или расторгать договор только с письменного соглашения всех участников сделки;
  • Договор будет расторгнут с учетом возврата недвижимости продавцу, если покупатель не перечислит определенную в договоре сумму на счет продавца и в указанный срок;
  • Договор должен быть оформлен в 3-х экземплярах, по одному для каждого участника сделки и один для государственной регистрации.

Образец договора купли-продажи нежилого помещения

В договоре купли-продажи нежилого помещения должны быть точные сведения об участниках сделки, необходимо указать согласованную цену приобретаемого помещения.

Важным условием становится описание состояния, технических характеристик и точного расположения предмета договора. Соответственно, их необходимо подробно описать.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://ahrfn.com/dokumety/dogovor-kupli-prodazhi-nezhilogo-pomeshheniya-mezhdu-fizicheskimi-licami.html

Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом в 2021 году

Купля продажа нежилого помещения между физическими лицами

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Доходы с продаж недвижимости по законодательству РФ облагаются налогом. Каким он может быть в случае, если продается нежилое помещение?

Какие помещения признаются нежилыми?

Нежилым признается помещение, которое не соответствует критериям жилого — как объекта недвижимости, пригодного для проживания людей и отвечающего закрепленным законодательно санитарным, техническим и иным нормам. Другой критерий отнесения помещения к нежилым объектам недвижимости — его использование как торгового, производственного, административного объекта.

Отнесение помещения к жилым или нежилым предопределяет специфику исчисления налога при продаже объекта недвижимости (данную особенность мы рассмотрим далее в статье). Пока что определим то, в каких случаях, в принципе, может возникнуть необходимость в уплате соответствующего налога.

В каких случаях платится налог с продажи нежилой недвижимости?

Налогообложению подлежит доход с продажи любого объекта недвижимости при условии, что продавец владел им в течение периода, менее длительного чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения физлица от уплаты налога с соответствующей продажи. При этом, если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности, налог при его продаже платится в любом случае.

Законодательно критерии отнесения объекта недвижимости, которым владеет физлицо, к тем, которые используются в предпринимательской деятельности, не определены.

Однако, вероятность того, что ФНС признает таким нежилое помещение выше, чем в случае с жилым (особенно, если тип помещения — склад, ангар, торговый зал, то есть, объект, предназначенный в общем случае как раз таки для коммерческого использования).

Фактором признания продаваемого нежилого помещения объектом, используемым в коммерческой деятельности, также может быть регистрация продавца в качестве ИП, ведущего бизнес с активными оборотами.

В свою очередь, если нежилое помещение не использовалось в бизнесе, то доход от его продажи не облагается налогом если, как мы отметили выше, человек владеет помещением в течение периода, не менее длительного, чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения налогоплательщика от уплаты НДФЛ с продажи объектов недвижимости.

Соответствующий период:

  • Составляет 3 года для:
    • объекта недвижимости, который перешел в собственность налогоплательщика в порядке наследования или же по договору дарения, заключенному с близким  родственником;
    • помещение перешло в собственность налогоплательщика в рамках механизма приватизации;
    • помещение перешло в собственность гражданина в рамках правоотношений, связанных с пожизненным содержанием и иждивением.
  • Составляет 3 года для всех объектов недвижимости, приобретенных налогоплательщиком до 01.01.2016 года.
  • Составляет 5 лет для любых других типов объектов недвижимости (не указанных в пунктах 1 и 2).

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанные периоды владения объектами недвижимости могут быть уменьшены вплоть до нуля (для всех категорий налогоплательщиков или же для отдельных категорий граждан).

Таким образом, при заключении сделок купли-продажи нежилых помещений следует заблаговременно интересоваться актуальными нормами регионального законодательства, регулирующими порядок налогообложения доходов при соответствующих сделках.

Рассмотрим теперь подробнее то, как исчисляется налог на доходы от продажи объектов нежилой недвижимости, в случае, если данные доходы подлежат налогообложению.

Налог на продажу нежилой недвижимости: особенности исчисления

Доход от продажи недвижимости, которой человек владеет менее 3 или 5 лет (в зависимости от применимости указанных выше правил) или же при использовании ее в коммерческих целях (вне зависимости от срока владения помещением) облагается налогом на доходы физлиц — НДФЛ по ставке в 13%.

Исчисляется данный налог на основе налогооблагаемой базы, которая в общем случае принимается равной сумме сделки по договоре купли-продажи объекта недвижимости. Но ее можно уменьшить на величину (по выбору налогоплательщика):

  1. Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам.

Данный вычет составляет для объектов нежилой недвижимости 250 000 рублей (в то время как для жилой недвижимости — 1 000 000 рублей). Именно с этой точки зрения имеет значение корректная классификация объекта недвижимости исходя из критериев, установленных законодательно. Очевидно, что гражданину выгоднее продавать объект, признанный жилым — если, конечно, на то есть законный основания.

Индивидуальный предприниматель Степанов В.А.

в 2015 году построил гараж при содействии строительной фирмы, имевшей долги перед ним — вследствие чего ему удалось значительно сократить издержки при строительстве, которые составили 100 000 рублей.

В 2016 году Степанов продал данный гараж за 700 000 рублей, и у него появилась обязанность уплатить государству налог с соответствующего дохода в сумме 91 000 рублей (13% от 700 000).

Однако, для уменьшения налогооблагаемой базы по объекту нежилой недвижимости Степанов использует вычет в величине 250 000 рублей. После этого НДФЛ с дохода от продажи гаража составляет 58 500 рублей, то есть, 13% от 450 000 рублей (700 000 — 250 000).

  1. Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.

В общем случае это сумма, которая была передана предыдущему владельцу помещения при заключении с ним договора купли-продажи (или же строительной компании, если соответствующий объект недвижимости заказывался у подрядчика).

Важный нюанс: в случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.

Пример.

Иванов А.С. в 2016 году продал автомобильный ангар за 2 000 000 рублей. Куплен он была в 2015-м, поэтому, Иванов должен заплатить с доходов от продажи налог в сумме 260 000 рублей (13% от 2 000 000).

В 2015 году Иванов покупал данный ангар у Петрова В.С. за 1 900 000 рублей, что подтверждается сохранившейся у Иванова копией договора купли-продажи объекта недвижимости и иными документами, использовавшимися при сделке.

Иванов уменьшает налогооблагаемую базу до 100 000 рублей (2 000 000 — 1 900 000), вследствие чего остается должным государству НДФЛ в сумме 13 000 рублей.

Налогооблагаемая база и кадастровая цена

В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.

Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.

Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.

Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.

Уменьшить налог на вычет: нюансы

Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов – например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.

Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.

Пример.

Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000).

Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей.

С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).

Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога.

В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500).

Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.

Источник: https://law03.ru/finance/article/nalog-s-prodazhi-nezhilogo-pomeshheniya-fizicheskim-licom

Порядок оформления договора купли-продажи нежилого помещения

Купля продажа нежилого помещения между физическими лицами

При осуществлении сделки купли-продажи недвижимости, важно учитывать то, какое имущество вы продаёте или покупаете. Абсолютно понятно, что речь идёт о постройке или помещении, но здесь важным является не только, то движимым или недвижимым имуществом считается объект, а также то, жилым оно является или нет.

Каковы особенности сделки купли-продажи нежилого помещения? В частности они будут касаться не только цены и условий осуществления, но также текста договора купли-продажи и его заверки.

В нашей статье, мы подробно разберём то, как правильно составить договор купли-продажи нежилого  помещения, кто должен быть привлечён к сделке, для её полного узаконивания, и что важно учесть при составлении и оформлении.

Предмет сделки

Говоря о приобретении нежилого помещения, стоит учитывать, что особенности сделки будут зависеть не только от того, жилым или нет, является помещение, но от того, что оно собой представляет, и для каких нужд используется. Так договор о приобретении нежилого помещения составляется в случае приобретения следующих объектов недвижимости:

  • Торговые помещения;
  • Склады;
  • Муниципальные и административные здания;
  • Производственные помещения;
  • Гаражи;
  • Офисы.

Особенности сделки

Важно учитывать, что есть разница, между приобретением офисного помещения в здании и, к примеру, гаража. Суть в том, что при приобретении строения, покупателю придётся выкупить не только постройку, но и землю на которой она расположена. Это потребует не только большего объёма документации, но и более детальной проработки деталей договора.

Предупреждение

Также важным является то, с какой целью данный объект недвижимости будет использоваться. Обозначение в тексте соглашения целевого назначения обязательно при составлении договора, поскольку помещения, предназначенные для коммерческого использования, должны соответствовать нормам безопасности и подлежат проверке надзорными органами.

Все эти детали должны быть не просто обозначены, но и проработаны в тексте договора купли-продажи, что требует привлечения норм законодательства.

Только грамотный и юридически подкованный специалист способен чётко, грамотно и быстро составить такой договор, кроме того данное соглашение должно быть заверено нотариально в обязательном порядке.

Вы сэкономите много времени и усилий, обратившись к специалисту по вопросам недвижимости, который поможет вам не только оформить бумаги, но и проверить, соответствует ли нормам данное помещение, добросовестный ли продавец, и платёжеспособен ли покупатель.

Подводные камни

В чём сперва стоит разобраться и убедиться перед покупкой нежилого помещения? Во-первых, стоит убедиться, что помещение, которое вы планируете  приобрести, соответствует потребностям и целям. Если выяснится, что данное помещение для этих нужд не совсем подходит, то что потребуется, для того что бы его переоборудовать и можно ли это сделать легально.

Информация!

Убедившись в том, что недвижимость отвечает вашим потребностям, стоит поинтересоваться все ли документы, имеющиеся у продавца, соответствуют нормам. В частности это, касается договора приватизации недвижимости и участка земли, если речь идёт о покупке постройки.

Касательно нежилых помещений, приобретаемых в коммерческих целях, то нужно проверить заключения санитарной и пожарной инспекции.

Стоит иметь ввиду, что если речь идёт о покупке производственного помещения, то важно проследить какие требования существуют к электро, газо  и водоснабжению, для организации производственного процесса в данном строении.

Предварительное соглашение

Для продавца важно убедиться в том, что покупатель платёжеспособен и готов к предоставлению денежной суммы по сделке. Чтобы обезопасить себя стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи, предусмотрев задаток.

В тексте договора можно предусмотреть оформление необходимых покупателю документов на недвижимость, и прописать задаток.

Задаток в данном случае закрепит за продавцом обязательства по продаже недвижимости конкретному покупателю, а приобретателя обяжет купить конкретную недвижимость.

Предварительный договор купли-продажи крайне важен в сделках с недвижимостью, тем более нежилой, и нацелен на минимизацию рисков. Авансовая выплата со стороны покупателя здесь выступает регулирующим инструментом.

Задаток не должен превышать 30% от полной стоимости недвижимости. В случае нарушения предварительного договора со стороны покупателя, продавец оставляет задаточную сумму себе.

Если же обязательства нарушаются продавцом, то он обязан выплатить покупателю задаток в двойном размере.

Дополнительные документы

При подготовке сделки купли-продажи нежилого помещения, правильным будет предусмотреть  вексельную форму выполнения обязательств, то есть составление актов приёма-передачи документов, финансовых средств и по итогу ключей от объекта. Привлекая такие документы к сделке, покупатель и продавец регулируют формы взаимодействия между собой в рамках оформления купли-продажи.

Как составить документ

Давайте подробно разберём, что должен содержать договор купли-продажи, какова его структура и какую информацию необходимо в нём указывать:

  • Шапка документа должна выглядеть следующим образом:
    1. Заголовок, в данном случае: «Договор купли-продажи нежилого помещения»;
    2. Место (город) и дата заключения;
    3. Далее следует небольшой абзац, в котором указываются ФИО каждого из участников, и указание на роли в рамках данного договора. Если к сделке привлечены третьи лица, осуществляющие операции с документами, то должно быть определено какую сторону представляет лицо и указан документ, на основании которого он действует, то есть доверенность. Копия самой доверенности прикрепляется к договору купли-продажи, как приложение;
  • Далее идёт сам текст договора, который должен содержать такие параграфы:
    1. Предмет договора. Здесь чётко прописывается вся возможная информация о нежилом помещении. Квадратура, адрес, местоположение, если речь идёт о постройке, то необходимо указать всё от и до, вплоть до цвета и материала из которого изготовлены стены сооружения, а также всю информацию об участке земли на котором оно расположено. Ссылаться здесь стоит на технический паспорт объекта и кадастровые документы. Номера, даты и организации, выдававшие эти бумаги, стоит прописать подробно. Здесь же указывается, на основании какого документа происходит передача прав собственности, и какие документы продавец по итогу сделки должен предоставить покупателю;
    2. Цена договора. Прописывается полная стоимость объекта недвижимости с указанием валюты;
    3. Порядок расчётов. Здесь расписывается задаток и его размер, порядок передачи денежных средств, и оставшаяся выплата так же с указанием порядка и срока передачи. Если акты привлечены к данному соглашению, то об их существовании необходимо упоминать;
    4. Передача имущества. Здесь прописывается порядок передачи документов и ключей, сроки и ссылка на акты, подкрепляющие сделку купли-продажи нежилого помещения;
    5. Права и обязанности сторон. В данной части прописываются обязательства продавца перед покупателем и наоборот. Лучше грамотно проработать эту часть соглашения, поскольку именно здесь прописываются действия по осуществлению перерегистрации нежилого помещения;
    6. Ответственность сторон. Расписывается порядок разрешения спорных вопросов и то, как должны действовать участники сделки в случае несоблюдения обязательств одной из сторон соглашения;
    7. Переход права собственности. Здесь прописывается, после каких действий право собственности переходит новому владельцу;
    8. Срок действия договора. С какого момента договор купли-продажи нежилого помещения вступает в силу, количество копий соглашения;
    9. Прилагаемые документы. Здесь подробно расписывается вся документация, которая сопровождает данный договор купли-продажи;
    10. Реквизиты и подписи сторон. Здесь указываются все возможные данные из паспорта и реквизиты банковских счетов участников соглашения. Так же ставится подпись заверителя и печать заверившей организации.

Полезный совет

Как вы успели заметить данное соглашение составить грамотно, без привлечения эксперта довольно сложно, но это сделано специально для того, что бы предусмотреть все тонкости и предотвратить мошеннические действия.

Обратившись к грамотному юристу по вопросам недвижимости, вы сможете составить правильный и выгодный для обеих сторон договор купли-продажи нежилого помещения, который будет полностью легитимным и не сможет быть обжалован.

Образец

Ниже вы можете скачать образец договора:

Скачать

Договор купли-продажи нежилого помещения.doc

Источник: https://vsenaslednikam.ru/dogovor-kupli-prodazhi-nezhilogo-pomeshheniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.