Голосование квадратными метрами

Голосование и квадратные метры

Голосование квадратными метрами

В нашем новом многоквартирном доме организуется ТСЖ. Решили, что платить деньги на общие нужды нужно в зависимости от площади квартиры. Естественно, все собственники 2- и 3-комнатных квартир против.

1. Можно ли не вступать в ТСЖ?

2. Действительно ли, чем больше площадь квартиры, тем больше я имею?

Под товариществом собственников жилья (далее — ТСЖ) понимается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

1 Членом товарищества собственник помещения в многоквартирном доме становится на основании заявления о вступлении в ТСЖ.

Таким образом, если от владельца квартиры в правление ТСЖ не поступило никаких документов о приеме, то он таковым не является. Но отказ собственника от вступления в члены товарищества не освобождает его от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом, для его содержания и эксплуатации.

ТСЖ не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на невступивших собственников дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации (Постановление Конституционного Суда РФ от 03.04.98 № 10-П).

Следует помнить и о том, что созданные ТСЖ не всегда правомочны. Число членов товарищества должно превышать 50% от общего числа собственников в многоквартирном доме.

В случае если их число менее установленного законом, то создание данного товарищества незаконно.

А если товарищество не обладает более чем половиной , общее собрание собственников обязано принять решение о ликвидации ТСЖ (п. 2 ст. 141 ЖК РФ).

2 Необходимо учесть, что ЖК РФ предусматривает проведение общего собрания членов ТСЖ (ст. 145 ЖК РФ) и общего собрания собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ).

При проведении общего собрания законодатели подробно расписали порядок определения количества .

Так, в соответствии с п. 3 ст.

48 ЖК РФ «Количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество». В качестве примера подсчета можно рассмотреть Краткую инструкцию по организации и проведению общих собраний в многоквартирных домах, утвержденную одним из муниципальных образований:

1 голос = 1 кв. м общей собственности:

A (общая площадь дома) = 2791,9 кв. м;

В (общая площадь всех квартир) = 2543,3 кв. м;

С (места общего пользования) = А – В = 2791,9 кв. м – 2543,3 кв. м = 248,6 кв. м.

Количество собственника одной квартиры площадью 44,5 кв. м = 44,5 кв. м х
С : В = 44,5 кв. м х 248,6 кв. м: 2543,3 кв. м = 4,35 = 4,4 голоса.

А вот с подсчетом при проведении общего собрания членов ТСЖ сложилось два мнения.

Сторонники первого метода придерживаются точки зрения, что подсчет должен производиться по методу, который применяется для ания на общем собрании собственников помещений в многоквартирных домах. Они аргументируют это тем, что п.

3 ст. 146 ЖК РФ приравнивает правомочия собрания членов ТСЖ к собраниям собственников помещений в многоквартирных домах. Следовательно, правила ания членов ТСЖ должны соответствовать требованиям ания на общем собрании собственников.

Сторонники второго мнения утверждают, что каждому члену ТСЖ принадлежит один голос при ании, и аргументируют это следующим образом. ЖК РФ устанавливает порядок определения количества при ании для собственников помещений в многоквартирных домах.

Но собственник жилья не обязательно должен быть членом ТСЖ (Кодекс предусматривает три варианта управления многоквартирным домом: непосредственно самими собственниками, управляющей организацией, ТСЖ или жилищным кооперативом).

А вопросы, рассматриваемые на общем собрании членов ТСЖ, отличаются от компетенции общего собрания собственников помещений.

Поскольку в ЖК РФ порядок определения числа на общем собрании членов ТСЖ четко не прописан, мы рекомендуем зафиксировать его в Уставе товарищества. В этом случае может быть установлен любой из предложенных вариантов определения .

Источник: https://www.eg-online.ru/article/58783/

Юридическое бюро Юрьева – Рекомендации по подсчёту на общих собраниях членов ТСЖ и собственников помещений в многоквартирном доме

Голосование квадратными метрами
Порядок принятия решения на общем собрании членов товарищества собственников жилья и собственников жилья в многоквартирном доме урегулирован в настоящее время Жилищным кодексом РФ.

По сути дела действующие нормы закона не оставляют места для самостоятельного установления какого-либо иного порядка ания и проведения собрания, так как все нормы сформулированы императивно и не предоставляют ни общему собранию, ни иным органам вносить в этот порядок какие-либо изменения.

В самом законе — в главе 6 Жилищного кодекса — заложено противоречие между интересами двух групп жильцов дома: собственников жилья, состоящих в товариществе собственников жилья и собственников жилья, не состоящих в товариществе собственников жилья.

Идеальная ситуация могла бы быть в том случае, если бы число членов товарищества собственников жильясовпадало с числом собственников. Однако такой ситуации не может быть в принципе, так как собственником квартиры может быть любое лицо, а членом товарищества собственников жилья — ограниченный круг лиц.

Например, членом товарищества собственников жилья не может быть несовершеннолетний гражданин. Хотя такая норма напрямую не закреплена в каком-либо нормативном акте, это следует из положений ст. 26, 28 Гражданского кодекса РФ.

Соответственно, если оказывается, что сособственником квартиры является несовершеннолетний гражданин, то его родители вправе ать за него на общем собрании собственников жилья, но не вправе вступать «его долями» в товарищстве собственников жилья.

Законодательное ограничение составляет незначительную долю причин, по которым возникает разница между числом членов товарищества собственников жилья и собственников жилья. Основная причина дисбаланса — в неорганизованности самих жильцов. Согласно ч. 1 ст.

143 Жилищного кодекса РФ, право на членство в товариществе собственников жилья возникает у любого лица, получившего в собственность жильё после подачи заявления в товарищество собственников жилья. Однако реализуется это право далеко не всеми. Кому-то лень дойти до правления, кто-то не до конца оформил своё право собственности, кто-то вообще не появляется в доме и не интересуется его судьбой. Помимо изложенного, есть вопросы, которые вправе решать только члены товарищества собственников жилья или только собственники жилья, а на практике эти вопросы (например, использование общего имущества многоквартирного дома и установление коммунальных платежей) объединяются в одном ании. Таким образом, при организации общего собрания жильцов в доме, в котором существует товарищество собственников жилья, необходимо иметь на руках следующие данные:

  1. Общая площадь жилых и нежилых помещений в доме.

  2. Количество собственников помещений, состоящих в товариществе собственников жилья.

  3. Количество собственников помещений, не состоящих в товариществе собственников жилья.

  4. Количество квадратных метров общей площади помещения, приходящихся на каждого из собственников — раздельно для членов и не-членов товарищества собственников жилья.

Сумма квадратных метров общей площади помещений, приходящихся на каждого из сособственников и общая площадь жилых и нежилых помещений в доме должны совпадать. Если этого не происходит, необходимо искать причину. Одной из причин может быть то, что часть собственников помещений не оформила свои права, и из-за этого они не могут участвовать в ании. Закон ничего не предусматривает для таких ситуаций, но для выяснения этого вопроса мы можем обратиться к систематическому толкованию норм ст. 37 и 48 Жилищного кодекса РФ. Часть 3 ст. 48 предусматривает, что количество , принадлежащих собственнику жилого помещения, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме. Доля же определяется пропорционально размеру общей площади помещения, которым владеет собственник (ч. 1 ст. 37). Таким образом, для проведения общего собрания нам важна не просто общая площадь жилых и нежилых помещений в доме, а общее количество «голосующих» помещений. Поэтому помещения, права на которые не ясны или отсутствуют, следует исключать и из «общей полезной площади» дома для целей ания, и из числа «голосующих» площадей. То же самое относится к общим помещениям дома. Такие помещения могут попасть в строку «общая полезная площадь дома», существующую в техническом паспорте на дом. Ориентировка на эту строку без соотнесения её с реальной полезной площадью дома может повлечь за собой ошибки вплоть до отмены принятого решения. Обратим внимание также на то обстоятельство, что площадь помещений в доме — величина, подверженная постоянным изменениям. Любой собственник квартиры может произвести в установленном порядке перепланировку, которая иногда влечёт за собой изменение общей площади его помещения. Поэтому целесообразно перед проведением каждого общего собрания сверяться не только с имеющимися данными, оставшимися после предыдущего собрания, но и заказывать ведомость помещений дома в органах технической инвентаризации, в которой отражаются текущие изменения. Отдельно следует рассчитывать голоса тех собственников, которые являются участниками общей собственности. Общая собственность может быть либо долевой (ст. 245-252 Гражданского кодекса РФ), либо совместной (ст. 253-259 Гражданского кодекса РФ). Относительно долевой собственности всё достаточно просто. Необходимо взять долю, принадлежащую собственнику в праве на помещение и умножить её на его долю в общем имуществе. Результат и будет составлять количество его . Конечно, при этом нужно учитывать, что доли определяются не количеством лиц-участников общей долевой собственности, а тем размером, который указан в их свидетельстве о праве собственности. Пример. В собственности двух лиц находится помещение общей площадью 100 м2. Собственник А владеет ¼ долей, а собственник Б — ¾. Общая площадь помещений в доме по техническому паспорту составляет 1000 м2, а оформлено право собственности только на 500 м2.

Количество , принадлежащих собственнику А, составляет:

 1/4*100/500=1/20

Количество , принадлежащих собственнику Б, составляет:

 3/4*100/500=3/20

Источник: http://juryev.ru/zhilishchnoe-pravo/184-poryadok-golosovania-v-tsj

Считаем голоса на общем собрании правильно

Голосование квадратными метрами

Считаем голоса на общем собрании правильно.

Более тридцати лет на общих собраниях в СНТ (а еще раньше в СТ) али поднятием руки вверх.

Никого не интересовало, член или нечлен голосует (когда-то нечленов вообще не было), не интересовало, сам ли собственник руку тянет или его дочка/внучка.

Зачастую если «за» поднят лес рук, сколько «против» не сильно вдавались. Для неопределившихся было «воздержался» – но таких либо не было, либо их было совсем несущественное количество.

И вот мы с Вами попадаем в 2020 год.

Данность такова, что каждый шаг важен: от того, кто принял решение провести собрание, до сколько по какому вопросу ало и кем они были по статусу (член/индивидуал), есть ли доверенность и как она оформлена и т.п.

  И если с созывом, уведомлением, ознакомлением, проведением общего собрания членов более-менее все понятно, то с подсчетом и определением результатов – беда. Разберем тему в форме вопросов – ответов.

По каким вопросам общее собрание вообще компетентно принимать решения?

Все вопросы делятся на те, которые по которым общее собрание компетентно принимать решения в силу специфики и ФЗ №217-ФЗ и те, по которым некомпетентно.

Перечень вопросов, которые в любом случае относятся к компетенции общего собрания перечислен в п.1. ст.17 ФЗ №217-ФЗ. Общее собрание может принимать решения и по иным вопросам, даже если они не поименованы в п.1. ст.17 ФЗ №217-ФЗ.

Главное, чтоб эти вопросы непосредственно относились к деятельности товарищества и не противоречили действующему законодательству. Например, вопрос об утверждении Положения о ревизионной комиссии не поименован в ст. 17.

Но вопрос непосредственно касается деятельности СНТ, не относится к компетенции других органов товарищества, поэтому решение по нему может быть принято общим собранием членов.

Пример №1. Общее собрание приняло решение, что между соседями должен быть забор только из профлиста, высотой не более метра. Вопрос не регулируется 217-ФЗ и не относится к компетенции общего собрания членов СНТ.

Высота забора и его непрозрачность, несоблюдение СниП – проблема взаимодействия соседей между собой. И если это никак не связано с имуществом общего пользования – это дело самих соседей.

Такое решение собрания ничтожно.

Пример №2. Общее собрание приняло решение установить штраф за выброс мусора мимо контейнера (или плату за въезд грузового транспорта). Штрафы СНТ на садоводов – это отдельная часто встречающаяся фантазия.

Во-первых, какие платежи общее собрание устанавливает и какие платежи обязаны платить в СНТ собственники участков четко указано в ст.14 ФЗ №217-ФЗ и никаких штрафов там нет. Членские, целевые, плата индивидуалов, пени – да. Расчеты с ресурсоснабжающими организациями – тоже вопрос закрытый.

А всевозможные штрафы – нет. Собрание некомпетентно устанавливать штрафы и навязывать платные услуги.

Помимо того, что это не компетенция общего собрания, проблема в том, что в судебном порядке такие штрафы практически не взыскать.

Сложно доказать, кто именно выбросил мусор мимо (судьи записи с видеокамер не смотрят), к кому грузовая машина въехала в поселок, сколько таких машин было (если въезд платный).

В лучшем случае суд посчитает такие платежи «целевыми» и взыщет, но сильно надеяться не стоит. Такое решение в 99% случаев заведомо неисполнимо.

По каким вопросам голосуют индивидуалы на общем собрании членов?

Лица, ведущие садоводство без участия в товариществе вправе ать только по следующим вопросам:

  • о приобретении СНТ земельных участков и о совершении действий для приобретения таких земельных участков;
  • о покупке, создании, строительстве, реконструкции общего имущества (ИОП) и определении порядка его использования;
  • о передаче недвижимого ИОП в общую долевую собственность собственников земельных участков;
  • о принятии решения об обращении с заявлением о государственной регистрации прав на объекты недвижимости, расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и являющиеся имуществом общего пользования, и (или) заявлением о государственном кадастровом учете таких объектов недвижимости;
  • об определении размера и срока внесения взносов, порядка расходования целевых взносов, а также размера и срока внесения платы лиц, ведущих садоводство без участия в товариществе;
  • об утверждении финансово-экономического обоснования размера взносов, финансово-экономического обоснования размера платы лиц, ведущих садоводство без участия в товариществе.

Чем отличается большинство от квалифицированного большинства .

Длят ого, чтоб собрание в принципе имело право принимать какие-либо решения, на нем должно присутствовать более 50% членов СНТ и неважно сколько индивидуалов. Кворум определяем только по членам СНТ. Например, в СНТ 10 членов и 90 индивидуалов. Чтоб собрание было правомочным, достаточно присутствия 6 членов. Даже если ни один индивидуал не пришел – собрание правомочно.

Далее, для того, чтоб решение было принято на общем собрании, в зависимости от самого вопроса, «ЗА» должно проать большинство или квалифицированное большинство присутствующих на собрании и членов и индивидуалов (если вопрос в компетенции индивидуалов). По каким вопросам нужно набрать квалифицированное большинство , указано в п.2 ст. 17 Фз №217-ФЗ. По остальным вопросам – большинство.

  • Большинство – это когда «за» проало более 50% присутствующих.
  • Квалифицированное большинство – когда «за» проало более 2/3 от присутствующих на собрании.

Например, на собрании присутствует 7 членов и 3 индивидуала.

  1. Утверждаем ФЭО. Голоса индивидуалов суммируем с голосами членов.  Если «за» проголосует 7 садоводов ((7+3)/3*2=6,6) – решение принято. Если меньше – не принято.
  2. Вопрос утверждения новой формы устава. «За» проали 5 членов, 2 – «против» (7/3*2=4,6) Решение принято. Индивидуалы по данному вопросу не голосуют.
  3. Вопрос утверждения отчета ревизионной комиссии. Голосуют только члены. Для принятия решения достаточно большинства . «За» проало 4 из 7 (7/2=3,5). Решение принято.

Как избежать спорных ситуаций при подсчете .

  • Если по одному и тому же вопросу предлагается два и более варианта решения, ание следует проводить по каждому варианту отдельно.

Например, на собрание пришло 100 членов. Выдвинуты 2 кандидатуры председателей: А и Б. Голосование проводилось по принципу либо А, либо Б. За А проало 55%, за Б- 45%. Ни один из кандидатов не набрал 2/3. Решение не принято.

В случае, когда али за каждого кандидата отдельно, есть шанс набрать 2/3 по одному из кандидатов. За А али: 65% – «за», 35% – «против». За Б али: 68% – «за», 32% – «против». Избран Б.

  • Вариант ания «воздержался» – не обязателен. Все воздержавшиеся не пришли на собрание. Зачастую 2-5 из воздержавшихся не хватает для принятия решения.

Например, из 100 членов, присутствующих на собрании 65% проали «за», 1 – «против», 34 – «воздержались». Если хоть 3 члена из 34 воздержавшихся проали бы положительно, решение было бы принято.

А теперь представьте, что ание проводилось в большом СНТ (600-1000участков). Какая проведена колоссальная работа, но придется проводить еще одно собрание…

  • Если собрание в заочной/ очно-заочной форме не регламентировано ни уставом, ни положением, кто будет производить подсчет – не регламентировано.

Обычно считает правление. Во избежание спорных ситуаций, можно оформить таблицу с результатами ания: напротив номера участка проставить результаты ания по каждому вопросу. Если кто-то найдет ошибку – сообщит. Говорить о массовом подлоге будет сложно.

Если в бюллетени есть исправления, помарки по отдельным вопросам, можно их не засчитывать. Не учитывать весь бюллетень недопустимо. Единственное исключение, если помарки допущены в ФИО члена СНТ.

  • Нужно указывать в бюллетенях, до какого числа бюллетень нужно сдать в правление.

Если дата поступления бюллетеня, отправленного почтой России, приходится на период после крайнего срока сдачи бюллетеня, учесть такой бюллетень при подсчете Вы физически не сможете. Ваши садоводы должны учитывать данный факт. Но и сами подходите к таким ситуациям разумно.

Если крайний срок сдачи бюллетеня 20 мая, на почту лучше сходить 21 мая и подсчет производить 21 мая. Из этих же соображений не стоит устанавливать короткий срок (менее 20 дней) на сбор бюллетеней.

Так как законом четко сроки не определены, все сроки и действия должны быть разумными.

  • Бюллетень отправленный по электронной почте.

Безусловно ФЗ №217-ФЗ признает сообщение, направленное на электронный адрес садовода (указанный в реестре членов) надлежащим способом уведомления.

Но в случае оспаривания решения общего собрания, 99% вероятности, что скан бюллетеня направленный с мэйла садовода на мэйл СНТ учтен не будет.

Если таких бюллетеней будет много, отбросив их, суд придет к выводу, что кворума не было или результаты ания отличаются от заявленных.

Протокол общего собрания членов СНТ – один из самых важных документов в СНТ. Правильно организованное и документально оформленное собрание – гарантия того, что решения собрания не будут отменены в судебном порядке.

С 2020 года внесение в устав порядка проведения собрания в заочной форме (очно-заочной) не обязательно. Но на практике, сама процедура вызывает много вопросов. Для того, чтоб что, как делать и что за чем следует, было понятно всем участникам собрания, настоятельно рекомендуем в уставе процедуру проведения собрания отразить подробно.

Чтоб не вникать во все нюансы, воспользуйтесь нашими услугами по юридическому сопровождению организации и проведения общего собрания членов СНТ.

ПОДРОБНЕЕ…

Источник: http://xn----otbqjgbfb6h.xn--p1ai/2020/10/21/schitaem-golosa-na-obshhem-sobranii-pravilno/

Общее число на ОСС. Должны ли учитываться голоса не собственников, но правообладателей?

Голосование квадратными метрами

При проведении общего собрания собственников помещений в МКД часто возникает вопрос, чему равно общее количество всех собственников. Знать это количество важно для подсчёта наличия кворума на собрании. Казалось бы, что тут сложного? – сложить всю площадь жилых и нежилых помещений, находящихся в частной собственности, используя реестр собственников.

Но как быть с теми квартирами, право собственности на которые ещё не зарегистрировано? После сдачи дома в эксплуатацию и получения квартир по разным причинам не все покупатели спешат оформить право собственности на свою квартиру. Законом не установлен срок, в который право собственности должно быть зарегистрировано.

На этот случай в ст. 44 ЖК РФ есть специальная оговорка, в которой закреплено право лиц, принявших от застройщика квартиру по передаточному акту, принимать участие в общих собраниях собственников в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

То есть эти люди, ещё не собственники своих квартир, закон их осторожно называет «лицами, принявшими от застройщика квартиру», но в течение первого года после ввода дома в эксплуатацию они тоже имеют право принимать участие в ОСС.

Что же происходит с их правом на ание в собрании собственников по прошествии первого года? Как показывает практика, во многих домах через год после ввода в эксплуатацию остаётся значительное количество квартир, право собственности на которые ещё не оформлено.

У организаторов ОСС в таких домах возникает закономерный вопрос, стоит ли учитывать площадь таких квартир в общей «голосующей» площади помещений МКД.

Хозяева (правообладатели) этих квартир (собственниками их, в строгом смысле, назвать пока нельзя) уже не имеют права ать на собраниях. Но как же быть в этом случае с кворумом?

Для признания ОСС состоявшимся должен быть соблюдён кворум – минимальное необходимое количество собственников, принявших участие в собрании.

По умолчанию, это 50% от общего количества в доме, но для некоторых специальных вопросов законом установлены требования не только участия, а именно положительного ания 50% от всех (при этом участие, конечно, должно быть ещё больше, ведь редко все из участвующих голосуют ЗА), для другой группы вопросов требуется положительное ание 2/3 от всех . Есть и такие вопросы, для решения которых требуется положительное ание 100% собственников.

Учитывается ли площадь квартир, собственность на которые не зарегистрирована, через год после ввода дома в эксплуатацию в общей площади при подсчёте кворума на ОСС?

С одной стороны, эти лица, принявшие квартиры от застройщика, но ещё не оформившие их в собственность, правообладатели, являются фактическими хозяевами квартир, хоть и не имеют права принимать участие в ОСС.

Если площадь их квартир не учитывать в общей площади помещений МКД на ОСС (так проще набрать кворум), получается, что их право ать, которое временно ограничено законом до момента регистрации права собственности, распределено поровну на всех остальных полноценных собственников помещений в доме.

Но другой стороны, эти так называемые правообладатели квартир, но не собственники, добровольно ограничили себя в праве на участие в ОСС, ведь им был дан целый год для регистрации права собственности, что при существующих сроках регистрации собственности более чем достаточно.

Если площадь таких квартир учитывать в общей площади помещений МКД на ОСС (так сложнее набрать кворум), для организаторов ОСС возникают определённые сложности: становится сложнее принять решения ОСС по некоторым специальным вопросам, для которых требуется ание ЗА 50% от всех собственников (не от принявших участие) или, тем более, 2/3 от всех собственников (не от принявших участие).

Понятно, что наличие таких квартир без собственников, но с правообладателями, в доме делает практически и теоретически невозможным принятие решений на ОСС по вопросам, требующим 100% ания ЗА всех собственников помещений в МКД.

Рассмотрим крайние случаи, которые на практике бывают редко, но теоретически возможны. Прошёл год после ввода дома в эксплуатацию. Покупатели квартир оказались настолько недисциплинированными, что более 50% из них до сих пор не зарегистрировали право собственности на свою квартиру. Что делать в этом случае организаторам ОСС?

1) Не учитывать голоса правообладателей в общем количестве ? Но тогда меньшая часть собственников может принять решение за всех. Теоретически в этом случае возможно даже принятие всех решений на собрании лишь одним участником, если к этому времени только он зарегистрировал право собственности на купленную квартиру.

2) Учитывать голоса правообладателей в общем количестве ? Но тогда проведение собрания и набор кворума (минимум 50%) будет практически и теоретически невозможным.

Обе ситуации неприятные. Как же быть? В любом случае, как бы ни было правильно по закону, здесь просматривается несовершенство нашего жилищного законодательства.

Но попробуем разобраться и копнуть поглубже ЖК РФ.

Статья 48 ЖК РФ, часть 3 гласит:

Количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

То есть, здесь количество участника собрания привязывается к его доли в общем имуществе МКД. Тогда надо разбираться, как понять чему равна доля каждого собственника в общем имуществе.

Статья 37 ЖК РФ, часть 1 гласит:

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Позволяет ли нам однозначно понять связка этих двух статей, следует ли учитывать в общей «голосующей» площади на ОСС площадь помещений правообладателей (не собственников)? На первый взгляд, нет.

Но, думаю, здесь следует задать правильный вопрос, который сам по себе будет являться ответом на поставленный выше вопрос.

Если прошло более года с момента ввода дома в эксплуатацию, но в доме ещёостались помещения, на которые правообладателями не зарегистрировано право собственности, переходит ли к полноценным собственникам доля в праве общей собственности на общее имущество этих правообладателей?

Ведь именно это является необходимым условием перехода и на ОСС от правообладателей к полноценным собственникам (перераспределение), если строго следовать смыслу цитированных выше статей ЖК РФ.

Очевидно, что нет, так как правообладатели могут в любой момент оформить право собственности на свои квартиры и, соответственно, станут полноправными собственниками пропорциональной доли в общедомовом имуществе.

Таким образом, учитывая приведённые выше рассуждения, можно сделать вывод и ответить на вопрос, поставленный в начале статьи.

Через год после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию площадь (голоса) правообладателей помещений (ещё не собственников) должны учитываться в общем количестве при подсчёте кворума на ОСС.

Да, это усложняет организаторам (инициаторам) ОСС задачу по набору кворума. Да, возможно, это следствие некоторого несовершенства нашего жилищного законодательства, но тем не менее это так, что подтверждается большинством решений судов по оспариванию решений ОСС. Например:

Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда по делу №33-5107/2019 от 22.08.2019:

Судебная коллегия отмечает, что при сопоставлении данных ЕГРН о площадях жилых помещений с данными технического паспорта многоквартирного жилого дома, данными правоустанавливающих документов, представленными в материалы дела, очевидно, что сведения ЕГРН некорректно отражают данные о площади помещений. В указанной связи при расчете кворума коллегия сочла возможным руководствоваться сведениями технической документации.

Понятно, что если руководствоваться сведениями технической документации при подсчёте общего количества , то будет учитываться и площадь квартир, право собственности на которые не зарегистрировано.

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 06.03.2019 г. по делу N 33-3393/2019:

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e15ec43fe289100b0005fab/obscee-chislo-golosov-na-oss-doljny-li-uchityvatsia-golosa-ne-sobstvennikov-no-pravoobladatelei-5e495a6067bb927569fb053a

​Как правильно считать голоса на общем собрании собственников, что брать за 100%

Голосование квадратными метрами

26 Сентябрь 2019

При подсчете , как и при оспаривании решений общего собрания, одну из важнейших ролей играет наличие или отсутствие кворума.

Решение, принятое без кворума, считается недействительным в силу ничтожности, то есть независимо от наличия решения суда по этому вопросу: ГЖИ может отказать во внесении изменений в реестр лицензий, а УК, получив протокол от инициатора с сомнительным кворумом, может сослаться на отсутствие кворума, то не исполнять принятые решения. Поэтому при проведении собрания необходимо особое внимание уделить обеспечению кворума: следить за правильностью заполнения бюллетеней, верно посчитать голоса и правильно определить общее количество , которыми владеют собственники.

Чтобы признать решение недействительным, оппозиции проще всего направить усилия на «разваливание» кворума. Это можно сделать путем вычета бюллетеней, заполненных с нарушениями, либо оспорить общую площадь (общее количество ), которое указано за 100% в доме и от которого велся подсчет.

Судебная практика по порядку подсчета не полностью стабильная, но в целом из нее можно сделать обобщение.

Сотрудники компании “ДОМСКАНЕР” помогут Вам:- подготовить полный пакет документов общего собрания собственников с гарантией приема документов Жилищной инспекцией.- актуализировать реестр собственников на основе ФГИС ЕГРН Росреестра.- сделать именные бланки на каждого жителя.Наш опыт более 5 лет и несколько тысяч успешных собраний даже в самых конфликтных домах.

Позвоните нам 8-800-100-24-97 (звонок бесплатный) или напишите: info@domscanner.ru

В Жилищном кодексе содержится лишь, что количество каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общедомовое имущество (ч. 3 ст. 48), а такая доля пропорциональна площади принадлежащего помещения (ч. 1 ст. 37).

То есть количество прямо зависит от размера помещения.

Поэтому совершенно некорректно считать голоса по рукам, головам и прочим частям тела собственника. Такой подсчет принят на собрании членов кооператива, которое не имеет отношения к данной статье.

На практике распространены 2 способа подсчета . Эти варианты хорошо расписаны в методических материалах, размещенных на сайте московского регионального оператора по капремонту. Кратко перескажем эти способы.

1. На основе общей площади квартиры (нежилого помещения) собственника (с учетом его доли, если собственность долевая): 1 кв. м общей площади помещения дает 1 голос.

Например, если размер квартиры – 30,6 кв. м и у неё один владелец, то он обладает 30,6 голосами. Если собственников у такой квартиры 2, а доля каждого – ½, то каждый из владельцев будет обладать 15,3 голосами.

Плюсы способа: стабильность подсчета в случае изменения суммарной площади жилых и нежилых помещений, любой житель в состоянии посчитать, сколько у него .

Примеры из практики. Определение Курганского областного суда от 16.04.2019 по делу №33-1035/2019: «отклоняется судебной коллегией и довод иска о неправильном порядке подсчета , поскольку избранный способ из расчета 1 кв. м площади, принадлежащей собственнику жилого помещения, равный 1 голосу, соответствует положениям ч. 3 ст. 48 ЖК РФ».

Такой же подход встречается в апелляционных определениях Московского городского суда от 26 сентября 2018 г. по делу №33-26233/2018, от 22 мая 2018 г. по делу №33-20123 и других решениях, однако суды не дают подробную оценку этому способу подсчета, а просто его используют.

2. На основе доли собственника в праве общедолевой собственности на общедомовое имущество

Берется размер помещения жителя с учетом доли (если у помещения несколько владельцев), делится на суммарную площадь жилых и нежилых помещений всех собственников в МКД (без учета общедомового имущества), и умножается на коэффициент пропорциональности (100, 1000 или др.)

Коэффициент определяет общее количество собственников. Если значение коэффициента принято равным 100, это означает, что общее число всех потенциальных участников собрания равно 100.

При коэффициенте = 1000 общее число равно 1000.

Рекомендуется принимать значение коэффициента пропорциональности исходя числа помещений: чем их больше, тем больше коэффициент, чтобы у собственников было не меньше 1 голоса.

Некоторые обходятся без этого коэффициента: количество жителя берется как размер его помещения с учетом доли и делится на суммарную площадь всех жилых и нежилых помещений. Тогда голоса каждого получаются в виде сотых и тысячных долей, а их сумма дает 1.

Недостатки способа: сложность расчета – житель не может посчитать свои голоса, их приходится определять инициатору собрания.

При изменении суммарной площади жилых и нежилых помещений (пристройка, реконструкция, уточнение сведений), меняется число каждого собственника.

С учетом того, что их надо указывать в бюллетенях, то пересчитывать потом количество и вносить исправления может быть проблематичным.

Пример из практики. Определение Мосгорсуда от 14 августа 2017 г. по делу №33-31916: «сумма долей всех собственников помещений – это 100% доли и , а доля конкретного собственника – это результат деления общей площади его помещения на сумму общих площадей всех помещений в доме, которые не относятся к общедомовому имуществу».

Подсчет на собрании членов ТСЖ аналогичен, однако за 100% берется лишь суммарная площадь тех помещений, которые находятся в собственности членов ТСЖ, а не всех собственников.

Пример из практики. Определение Свердловского областного суда от 17.04.

2019 по делу №33-5527/2019: «правомочность общего собрания членов ТСЖ определяется в два этапа: сначала устанавливается общий размер помещений и количество , принадлежащих собственникам, а после этого устанавливается общее количество членов ТСЖ и размер принадлежащих им помещений, который следует принимать за 100% и от которого следует определять наличие или отсутствие кворума на общем собрании членов ТСЖ».

Про суммарную площадь помещений.

Некоторые суды берут в расчет не суммарную площадь квартир и нежилых помещений, а площадь всего дома. Надо ли объяснять, к каким последствиям приводит такой подход? Радует, что такая практика не распространена и разумность в этом вопросе пока преобладает.

Примеры из практики.

Определение Самарского областного суда от 17.01.2019 №33-605/2019: «разрешая спор, суд исходил из того, что согласно сведениям, содержащимся в ЕГРП, площадь дома составляет 23 699,20 кв.

м и именно данная площадь принята судом при расчете кворума. Однако на собрании количество собственника зависит от размера его помещения.

При определении , которым обладает собственник, надо производить подсчет исходя из площади жилых и нежилых помещений, а не из площади здания в целом».

Определение Курганского областного суда от 16 мая 2019 г. по делу №33-1342/2019: «При подсчете кворума судом учитывалась общая площадь дома, установленная по сведениям ГБУ “Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости”. Судебная коллегия полагает данный расчет ошибочным.

Исчисление кворума исходя из общей площади дома нарушает принцип пропорции, поскольку общее количество всех собственников, исчисляемое без определения их доли в общем имуществе, заведомо будет меньше 100%. Протоколом определено, что 1 голос соответствует 1 м его помещения (без учета его доли в праве общей собственности на общедомовое имущество).

При этом общее количество будет равняться количеству метров занимаемых ими помещений».

Определение Курганского областного суда от 26.03.2019 по делу №33-814/2019: «Подсчет на общем собрании осуществлялся исходя из размера принадлежащих собственникам помещений, без учета приходящейся на их долю площади помещений общего пользования, в связи с чем для расчета правомерно была взята общая площадь жилых помещений дома».

Источник: http://domscanner.ru/article/124

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.