Договор доверительного управления земельным участком

Договор доверительного управления земельными участками

Договор доверительного управления земельным участком

Доверительноеуправление имуществом – сравнительноновый институт в гражданскомзаконодательстве России. Институтдоверительной собственности, существеннымпризнаком которого является переходправа собственности к доверительномусобственнику, был заимствован изангло-американского права.

В настоящее времяотношения доверительного управленияимуществом регулируются нормами гл. 53ГК РФ.

Под доверительнымуправлением понимается самостоятельнаядеятельность управляющего по наиболееэффективному осуществлению от своегоимени правомочий собственника и (или)иных прав другого лица (учредителяуправления) в интересах последнего илиуказанного им третьего лица(выгодоприобретателя).

Закон устанавливает,что передача имущества в доверительноеуправление не влечет перехода правасобственности на него к доверительномууправляющему и не меняет содержанияправ собственника на это имущество (п.4 ст. 209, п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

В связи с этимможно утверждать, что правомочиядоверительного управляющего возникаютне из акта передачи ему этих полномочийот собственника, а в силу договора50.Отсюда и другой вывод – отношения подоверительному управлению не являютсявещно-правовыми, хотя внешние признакидля такой оценки имеются.

В любом случаецелесообразно помнить, что для признаниядоверительного управления вещным правом(ограниченным вещным правом) нет главного- соответствующего основания, влекущеговозникновения именно вещно-правовыхотношений.

Когда же утверждается овещно-правовой природе доверительногоуправления51,то забывается о решающей роли именнодоговора.

Непосредственнов ст. 1013 ГК РФ нет указания о том, чтоземельные участки могут быть объектомдоговора доверительного управления.

Но с появлением договорных институтовгражданского законодательства приобороте земли и в связи с содержаниемФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения” ситуация изменилась.

Возникла практика применения договорадоверительного управления – по крайнеймере, в отношении земельных долей.

Не менее важно ито, что при заключении договорадоверительного управления не нарушаетсяодно из важнейших ограничений – земельныйучасток не переходит в частнуюсобственность (п. 2 ст. 27 ЗК РФ), с помощьюэтого договора вообще нельзя сменитьсобственника.

Вопросамдоверительного управления посвященонесколько норм ФЗ “Об обороте земельсельскохозяйственного назначения”.Так, ст. 16 предусмотрено, что ранеезаключенные договоры аренды земельныхдолей должны быть приведены в соответствиес правилами ГК РФ и п. 2 ст.

9 этого Законав течение двух лет со дня вступленияего в силу; ФЗ от 7 марта 2005 г. №10-ФЗ срокприведения договоров аренды земельныхдолей продлен до четырех лет. Если жеэтого не произойдет, то к таким договорамбудут применимы правила договоровдоверительного управления имуществом.

И что весьма важное – регистрации такихдоговоров не требуется.

По существу, речьидет о том, что ранее заключенные договорыаренды в определенных случаях признаютсядоговорами доверительного управления.Арендатор рассматривается какдоверительный управляющий.

К арендодателюприменимо понятие – выгодоприобретатель,к арендной плате – выгода по договору.Этот компромиссный вариант, несмотряна довольно сложную ситуацию с земельнымидолями, в целом получил одобрение52.

Но вопросы “смены правовогорегулирования” и тем самым правовогорежима требуют осмысления и специальногорешения.

Следует отметить,что норма о распространении правилдоговора доверительного управления наранее заключенные договоры арендыземельных долей является императивной.Она касается только тех случаев, когдапоследние (договоры аренды) не былиприведены в соответствие с действующимгражданским законодательством.

Кроме того,возможность применения договорадоверительного управления предусмотренаст. 12 ФЗ “Об обороте земельсельскохозяйственного назначения”.Правда, в этом случае в доверительноеуправление предусмотрена передача несамого участка, а доли в праве общейсобственности.

Передавая имуществов доверительное управление, собственникне передает управляющему все правомочияпо владению, пользованию и распоряжениюимуществом.

Он лишь наделяет доверительногоуправляющего правом от своего имениосуществлять эти полномочия.

Вместе стем собственник в период действиядоговора доверительного управления неможет осуществлять принадлежащие емуправомочия в отношении переданного вуправление имущества.

Договор доверительногоуправления является срочным (заключаетсяна срок, не превышающий пяти лет) и, какправило, возмездным. Возмездный характердоговор приобретает тогда, когда в немопределены размер и форма вознаграждения.

Согласно ст. 1016 ГК РФ эти условия -существенные условия договора.Безвозмездным он становится тогда,когда это предусмотрено в законе илидоговоре.

Следует помнить, что возмездныйдоговор является взаимным, безвозмездный- односторонним.

Договор доверительногоуправления земельным участком можетбыть как договором в пользу его участников,так и договором с пользу третьего лица(выгодоприобретателя по договору).

Как правило, договордоверительного управления естьсоглашение, заключаемое в свободномпорядке. Однако согласно п. 1 ст. 1026 ГКРФ доверительное управление может бытьучреждено и по основаниям, предусмотреннымзаконом. Например, вследствие необходимостипостоянного управления имуществомподопечного (ст. 38 ГК РФ) или на основаниизавещания, в котором назначен егоисполнитель.

В случаях, когдадоверительное управление учреждаетсяна основании властного акта, договорявляется непременным условиемвозникновения доверительного управления;его заключение становится обязательным.

Предметом договорадоверительного управления земельнымучастком является совершение управляющимлюбых юридических и фактических действийв интересах выгодоприобретателя. Однакозаконом или договором могут бытьпредусмотрены ограничения в отношенииотдельных действий по доверительномууправлению имуществом (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).

Относительнообъектов договора доверительногоуправления п. 3 ст. 1013 ГК РФ устанавливаетограничение. Так, не может быть переданов доверительное управление имущество,находящееся в хозяйственном веденииили в оперативном управлении.

Но это положениепрактически не имеет значения дляслучаев доверительного управленияземельными участками, поскольку они немогут находиться на такого рода правах.В доверительное управление может бытьпередан и заложенный земельный участок.И это не лишает залогодержателя праваобратить на него взыскание.

Передаваемая вдоверительное управление собственностьдолжна быть обособлена от другогоимущества учредителя управления и отсобственности управляющего. Имуществоотражается у доверительного управляющегона отдельном балансе, по которому ведетсясамостоятельный учет.

Источник: https://studfile.net/preview/4282914/page:24/

Образец договора доверительного управления имуществом

Договор доверительного управления земельным участком

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Доверительное управление имуществом — передача собственности для извлечения из нее прибыли. Соответствующий договор оформляется для более эффективного использования недвижимости, земельных участков, производственных или иных объектов. Для правильного составления соглашения следует учитывать действующие нормы и нюансы.

Объект доверительного управления

Объектом доверительного управления может быть имущество, использование которого способно принести прибыль. Обычно к такой собственности относят:

  • земельные участки, отводимые под аренду или сельскохозяйственную деятельность;
  • недвижимость под торговые или офисные помещения;
  • предприятие, организация;
  • транспортные средства;
  • ценные бумаги.

Денежные средства сами по себе не могут быть объектом доверительного управления. Однако если они включены в активы передаваемого предприятия, то также могут использоваться для дальнейшего получения прибыли.

В контексте доверительного управления может оформляться и соглашение о передаче имущества в счет погашения долга. В этом случае подразумевается, что большая часть получаемой прибыли будет направлена на покрытие задолженности. Подобная практика применяется при банкротстве физических и юридических лиц.

Стороны договора

Доверительное управление недвижимостью или иным имуществом необязательно подразумевает выгоду для владельца. В соответствии с условиями договора прибыль может получать третье лицо.

С учетом данного аспекта сторонами договора могут быть:

  • учредитель управления, которым выступает владелец передаваемого имущества;
  • управляющий — доверительное лицо, принимающее на себя обязательства по управлению выделенной собственностью;
  • выгодоприобретатель — получатель прибыли от управления.

Последняя сторона сделки может не указываться в договоре. В этом случае выгодоприобретателем считается учредитель.

Управляющим может быть физическое лицо, оформленное в качестве индивидуального предпринимателя. Также данной стороной сделки может выступать коммерческая организация.

Требования, предъявляемые к договору

Доверительное управление имуществом регламентируется главой 53 Гражданского кодекса РФ. Статья 1017 предписывает, что соглашение о передаче собственности должно быть оформлено в письменном виде.

Договор доверительного управления недвижимостью оформляется по правилам купли-продажи недвижимого имущества. Право владения также должно быть зарегистрировано в Росреестре.

Отдельных предписаний к форме договора для иных объектов не предусматривается. Однако рекомендованным вариантом оформления также становится применение норм, касающихся соглашения о купле-продаже собственности.

Особенности договора доверительного управления:

  • фиксированный период действия — соответствующий срок должен быть указан в соглашении и не может превышать 5 лет;
  • все операции и действия с полученным имуществом управляющий совершает от своего имени;
  • управляющий действует в интересах собственника имущества или выгодополучателя;
  • доверительное управление дает свободу в действиях, управляющий самостоятельно выбирает оптимальные способы получения прибыли;
  • передаваемый объект должен быть обособлен от остального имущества учредителя.

В последнем пункте подразумевается, что переданное в управление имущество не может быть взыскано в счет долгов владельца. Исключение — оформление банкротства и случаи, когда собственность изначально находилась в залоге.

Существенные условия

Существенными условиями договора доверительного управления считаются следующие положения:

  • субъекты сделки — прописываются все ее стороны, указываются полные имена и паспортные данные физических лиц, а также реквизиты организаций;
  • объект соглашения — подробно описывается передаваемое имущество;
  • вознаграждение — указывается сумма или процент, выплачиваемый управляющему, при отсутствии вознаграждения прописывается безвозмездный характер соглашения;
  • срок действия — доверительное управление не может длиться дольше 5 лет.

По договору может передаваться сложносоставное имущество, к примеру, предприятие или производственный комплекс. В этом случае к соглашению оформляют приложение с подробной описью всех объектов.

Прочие условия договора доверительного управления носят необязательный характер. Однако во избежание конфликтных ситуаций и споров по условиям сделки, их также рекомендуется включать в соглашение. К таким положениям относят:

  • ограничения на определенные действия, к примеру, отчуждение имущества в пользу третьих лиц;
  • условия распоряжения недвижимым имуществом;
  • предоставление отчетов владельцу собственности, периодичность отчетности;
  • возможность привлечения третьих лиц для получения прибыли;
  • основания и порядок досрочного расторжения договора;
  • компенсация расходов управляющего, понесенных при выполнении своих обязанностей;
  • права и обязательства сторон, ответственность за нарушение соглашения.

Как составить договор доверительного управления?

Договор доверительного управления имуществом не имеет утвержденной формы. Составляется он по аналогии с соглашением о купле-продаже с учетом особенностей и существенных условий доверительного управления.

Типовой договор доверительного управления имеет следующую структуру:

  • название документа, место и дата составления;
  • стороны соглашения, должностные лица, наименование организаций;
  • объект договора, условия пользования имуществом, вознаграждение;
  • права и обязанности управляющего, ответственность;
  • порядок внесения изменений и расторжения, неустойка и штрафы за нарушение соглашения;
  • заключительные положения, срок действия, количество экземпляров;
  • юридические адреса и реквизиты сторон, подписи.

Образец

Образец договора доверительного управления имуществом может иметь определенные отличия, зависящие от следующих аспектов:

  • стороны сделки — физические или юридические лица;
  • объект соглашения — тип имущества, возможности использования;
  • сроки и полномочия управляющего;
  • наличие выгодополучателя или иных третьих лиц.

Ниже для ознакомления представлены образцы договоров. По необходимости они могут быть дополнены и приведены в соответствии с актуальными условиями договоренности.

Когда договор считается прекратившим свое действие?

Договор доверительного управления прекращает свое действие в соответствии с назначенным сроком. Для этого одна из сторон должна уведомить другую о желании прекратить сотрудничество.

Если ни одна из сторон не изъявляет желания прекратить действие соглашения — договор считается продленным на тот же период. Условия сотрудничества остаются прежними.

Также действие договора доверительного управления может быть прекращено по следующим обстоятельствам:

  • отказ выгодоприобретателя от прибыли, а также его смерть, если соглашение не предусматривает переход права получения дохода к другому лицу;
  • возникновение объективных обстоятельств, не позволяющих управляющему выполнять свои обязательства;
  • по инициативе собственника соглашение расторгается после того, как он выплачивает управляющему положенное по договору вознаграждение;
  • управляющий признан частично или полностью недееспособным или объявлен банкротом.

Если собственник имущества — индивидуальный предприниматель, то соглашение расторгается и в случае его банкротства. В этой ситуации прекращение договора доверительного управления происходит из-за возврата собственности владельцу для расчета с кредиторами.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://ahrfn.com/dokumety/obrazec-dogovora-doveritelnogo-upravleniya-imushhestvom.html

О передаче в доверительное управление земельного участка

Договор доверительного управления земельным участком

По вопросу судьбы земельного участка, на котором расположено здание, находящееся в государственной собственности и передаваемое в доверительное управление, в юридической литературе и практике управления государственным и муниципальным имуществом высказаны различные мнения.

Прежде всего отметим существование двух противоположных позиций в отношении принципиальной возможности передачи земельного участка в доверительное управление. Согласно одной из них земельный участок не может быть объектом договора доверительного управления.

Сторонники данной позиции ссылаются на пункт 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ): “Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование… и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование…” Из приведенного положения следует вывод о невозможности иным способом распорядиться земельным участком, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) допускает оборот земельных участков только в той мере, в какой их отчуждение или иной переход от одного ли

ца к другому допустим законами о земле (пункт 3 статьи 129 ГК РФ), и, кроме того, аналогичное положение содержится в пункте 3 статьи 3 ЗК РФ, где установлен приоритет земельного законодательства над гражданским в части регулирования имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними.

——————————–

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

Таким образом, гражданское законодательство применимо к регулированию имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними постольку, поскольку иное не предусмотрено земельным законодательством.

Соотношению гражданского и земельного законодательства посвящено множество работ, поэтому мы не будем вдаваться в подробный анализ этого дискуссионного вопроса.

Однако обратим внимание на следующие факторы, которые необходимо учесть.

Все федеральные законы, регулирующие имущественные отношения, составляющие предмет гражданского законодательства, являются специальными по отношению к ГК РФ, что относится и к Земельному кодексу РФ.

Кроме того, предмет земельного законодательства, регулирующего земельные отношения, то есть отношения по использованию и охране земель, отличается от предмета гражданского законодательства.

Отсюда следует, что земельное законодательство применительно к земельным отношениям может устанавливать ограничения по использованию, и именно в целях охраны земель.

Земельный кодекс РФ как специальный закон может осуществлять имеющее более приоритетное, чем Гражданский кодекс РФ, регулирование имущественных отношений лишь в пределах, предусмотренных ГК РФ, то есть устанавливать ограничения и запрет оборота соответствующих земель (пункт 1 статьи 260 ГК РФ).

Эти положения реализованы в пунктах 4 и 5 статьи 27 ЗК РФ. Таким образом, ссылка на статью 28 ЗК РФ не дает оснований для вывода об ограничении оборота только упомянутыми в ней способами распоряжения земельными участками. В противном случае становится непонятным решение законодателя, допу

скающее доверительное управление земельными участками в составе земель сельскохозяйственного назначения , требующих более серьезных мер охраны, чем земли иных категорий.

——————————–

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

Еще одним доводом служит отсутствие запрета на передачу в доверительное управление предприятия как имущественного комплекса, в состав которого входят и земельные участки (пункт 2 статьи 132 ГК РФ).

В случае толкования статьи 28 ЗК РФ как запрещающей передачу в доверительное управление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, пришлось бы запретить и передачу всего имущественного комплекса предприятия, принадлежащего публичному собственнику.

В то же время Земельный кодекс РФ как публичный правовой акт может предусматривать особенности специальной правоспособности публичных образований. Поэтому в таком контексте может быть рассмотрена и статья 28 ЗК РФ. Однако при этом необходимо учесть следующее.

Договоры, служащие основанием для возникновения указанных в статье 28 ЗК РФ прав на земельные участки, относятся к группе договоров о передаче имущества.

Договор доверительного управления относится к группе договоров на оказание услуг, включающей также договоры возмездного оказания услуг и их разновидности: поручения, комиссии, агентский договор, договор хранения, страхования и др.

Эти виды договоров не упомянуты в статье 28 ЗК РФ, что нельзя толковать как запрет на их заключение публичным собственником земельных участков. Было бы странно запрещать, например, заключение договора поручения или агентского договора.

Таким образом, учитывая, что ГК РФ не содержит запрета на передачу в доверительное управление земельных участков, мы полагаем, что передача их в доверительное управление (как расположенных под зданиями, подлежащими передаче в доверительное управление, так и свободных от застройки) возможна в том числе и для публичного собственника.

Сторонников данной позиции достаточно много, приведем лишь некоторые примеры:

“И только в том случае, если земля, участки недр и обособленные водные объекты допущены публично-правовыми актами к участию в имущественном обороте, они признаются гражданским законодательством оборотоспособными и на них распространяется гражданско-правовое регулирование. Следовательно, только в этом случае возможна и передача названных объектов недвижимости в доверительное управление” .

——————————–

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2002. С. 869.

“… Главы III и IV ЗК РФ… не содержат исчерпывающего перечня прав, которые могут возникать на земельные участки. В частности, в этих главах не перечислены такие права на земельные участки, как право залогодержателя… и доверительного управляющего на земельный участок… ЗК РФ не содержит исчерпывающего перечня прав на земельные участки и сделок, на основании которых они возникают…” .

——————————–

Источник: https://ppt.ru/news/75115

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.