Чем аренда отличается от найма

Содержание

Не знаете, чем отличается найм от аренды квартиры? Читайте разъяснение простым языком!

Чем аренда отличается от найма

Договор найма и договор аренды – имущественные соглашения, подразумевающие, что жилое помещение или квартира на возмездной основе передается во временное пользование или владение другому лицу. И хотя функции этих документов схожи – договора имеют существенные отличия.

Все вопросы, связанные с наймом жилого помещения, в том числе заключение и оформление описаны в ГК Российской Федерации, в главе 35. Найму посвящены статьи с 671 по 688 включительно.

Порядок оформления договора аренды, а также его заключения и расторжения описан главе 34 ГК РФ.

Откуда путаница?

В перечне услуг, которые предоставляют риэлторы, всегда фигурировало оформление договоров аренды или найма жилых или нежилых помещений.

Но очень часто недостаточно опытные риэлторы не придают значения той разнице, которая существует между определениями, и в общении с клиентами-физлицами, а также в подаваемых объявлениях используют исключительно термин «аренда».

Обыватели, нечасто сталкивающиеся с рынком недвижимости, тем более не видят ошибки в том, что между физическими лицами оформляется договор аренды. При этом в случае возникновения судебных разбирательств велика вероятность того, что договор с ошибкой в названии признают недействительным.

Понятие

Договор найма оформляется в том случае, когда квартира сдается физическому лицу. При этом важной особенностью является необходимость сдачи изолированного помещения – комнаты или квартиры. Сдать коридор или смежную комнату не получится.

Договор аренды можно заключить:

  1. Если съемщиком является юридическое лицо, которое использует жилое помещение исключительно в некоммерческих целях. Часто встречается ситуация, когда организация снимает квартиры для своих сотрудников.
  2. Договор аренды обязателен, если сдается нежилое помещение, вне зависимости от того кто собирается стать нанимателем – физическое лицо или компания.

Обязательна ли письменная форма?

Исходя из положений, описанных в статьях 609 и 674 Гражданского Кодекса Российской Федерации письменная форма обязательна при оформлении любого соглашения, касающегося имущественного найма, в том числе найма или аренды.

Участники

Если жилье сдается не организации, а физическому лицу — уместен договор найма жилого объекта, и его участниками согласно пункту 1 статьи 671 ГК РФ в таком случае будут являться:

  • владелец объекта недвижимости – наймодатель;
  • снимающий жилье гражданин – наниматель.

Наименование сторон в договоре аренды, согласно статье 606 ГК РФ:

Объекты

В случае заключения договора найма объектом может выступать только помещение, которое можно использовать для проживания – например, квартира, комната или частный дом.

Сдающимся в аренду объектом может стать любая коммерческая или промышленная недвижимость, в том числе офисные помещения, магазины и склады.

Требуется ли регистрация?

Договор аренды должен быть зарегистрирован в том случае, когда срок его действия превышает один год.

Договор найма не нуждается в регистрации и считается заключенным с того момента, как обе стороны поставили свои подписи.

Сроки

Соглашение об аренде заключается на тот срок, который указывается в тексте документа. Если по каким-либо причинам срок не был определен – аренда считается бессрочной (статья 610 ГК РФ).

В этом случае каждая из сторон в любое время может отказаться от сотрудничества, предварительно оповестив другую сторону не менее чем за три месяца до расторжения соглашения.

Договор найма жилья заключается на срок, не превышающий 5 лет с даты подписания. Если срок не прописан в договоре – он автоматически устанавливается по верхней границе, исходя из положений статьи 683 ГК РФ.

Прекращение договора (расторжение)

Согласно статьям 619 и 620 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды можно досрочно прекратить в судебном порядке на основании:

  1. Если арендаторами было испорчено имущество собственника.
  2. Имеют место регулярные задержки арендной платы, или ее невнесение более 60 дней подряд.
  3. Были нарушены условия, прописанные в договоре.
  4. Имущество, которое было передано арендаторам имеет повреждения которые не были указаны арендодателем при заключении соглашения.
  5. Соглашение можно расторгнуть, если по каким-либо причинам помещение стало непригодно для использования по назначению.

Подробнее читайте здесь.

Договор найма можно расторгнуть по инициативе нанимателя в любое время, однако, обязательным условием при этом является необходимость не менее чем за три месяца до расторжения договора в письменном виде оповестить наймодателя о принятом решении.

Внимание: Наймодатель также вправе обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, если плата за найм жилого помещения не была внесена нанимателями своевременно в течении полугода при долгосрочном найме, и 2 раза при краткосрочном.

Бланки и образцы

Пункты, которые нужно обязательно включать в текст соглашения:

  1. Когда был составлен документ (дата и место подписания).
  2. Наименование сторон. В этом пункте в обязательном порядке указываются все персональные данные каждой из сторон.
  3. Предмет соглашения. Здесь должно быть подробно описано сдаваемое помещение, его адрес, количество комнат, метраж и др.
  4. Важно! Обязательно укажите, на основании какого документа жилое помещение принадлежит собственнику квартиры. Внесите в тело договора имя и номер этого документа.

  5. Цена договора, размер ежемесячной платы за пользование жилым помещением. Кроме суммы обязательно указать сроки внесения оплаты – 1 раз в месяц, 1 раз в 4 месяца или в иной срок.
  6. Должен быть описан процесс внесения коммунальных платежей, платы за электроэнергию и прочие расходы на содержание объекта жилья. Обозначен плательщик и крайний срок внесения платежей.
  7. Права, обязанности и ответственность сторон. Сторона, снимающая жилое помещение обязана: своевременно вносить средства за пользование объектом недвижимости согласно настоящему договору, бережно относится к имуществу собственника, обеспечивать его сохранность и использовать только по прямому назначению.
  8. Сроки действия соглашения. За месяц до истечения указанного в договоре срока он может быть пролонгирован по обоюдному желанию сторон участниц договора.
  9. Порядок расторжения и дополнительные условия.

Перечень может быть дополнен по желанию сторон. Наймодатель при этом должен:

  • предоставить свободную для проживания квартиру;
  • не менять условия подписанного соглашения до момента его окончания;
  • не увеличивать плату за пользование жильем;
  • не продавать и не сдавать объект недвижимости третьим лицам.

Аренда

Скачать бланк договора аренды
Скачать образец договора аренды

Подробнее смотрите здесь.

Найм

Скачать бланк договора найма
Скачать образец договора найма

Для справки: при заключении договора найма или аренды дополнительно к документу должны быть приложены: подробная опись имущества, показания индивидуальных приборов учета (счетчиков на электроэнергию, газ, воду), а также расписка подтверждающая факт взаимных расчетов между сторонами.

Не следует путать договор найма и договор аренды жилого помещения. Договор аренды не может быть заключен между физическими лицами, а договор найма – между юридическими. Умышленное манипулирование этими понятиями является незаконным, а случайная ошибка может привести к признанию заключенного договора недействительным.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/arenda-kvartiry/chem-otlichaetsya-najm-ot-arendy.html

В чем различие между договором найма и аренды

Чем аренда отличается от найма

Вы захотели снять квартиру. Наймодатель предлагает вам подписать договор аренды. Вы подписываете и переводите деньги за месяц. Через пару дней приходят родители собственника и говорят, что у него не было права сдавать квартиру в аренду и пытаются вас выселить. Вы хотите вызвать наймодателя в суд, но понимаете, что подписали договор аренды, а не найма. В конце концов, вас выселяют.

Чтобы такого не произошло, разобрались чем отличается договор найма от договора аренды:

В чем отличие договора найма от аренды

Разница между договором аренды и договором найма — в людях кто заключает договор. Договор аренды можно заключить между физическим лицом и юридическим. С договором найма такое не работает: он заключается между двумя физическими лицами.

При этом к помещению по договору найма больше требований: оно должно быть приспособлено для жизни и быть изолированным. По договору аренды можно сдать заброшенный завод — и это нормально. По договору найма нужно предупредить за 3 месяца собственника о расторжении договора. Это регулируется пунктом 1 ст. 687 Гражданского кодекса РФ.

А в договоре аренды — только через суд, если не были прописаны подробно внесудебный порядок расторжения договора.

Частые проблемы при оформлении договора найма

Ситуация: вы подписали договор с собственником, получили ключи от квартиры и заселились. Через две недели приезжает второй собственник, родственники наймодателя или другой представитель. Они говорят, что не хотят, чтобы вы снимали квартиру и выселились.

Вы собираетесь идти в суд, но он становится на сторону других собственников.

Выявляются следующие тонкие моменты: жена была полноправным участником сделки, но нет ее согласия, у представителя закончился срок действия доверенности, а у квартиры не один собственник, а вся семья из пяти человек.

Разберемся в каждой ситуации по отдельности:

На что обратить внимания в документах собственника

Если вы хотите снять квартиру по договору найма — можно столкнуться с несколькими проблемами. Собственников у квартиры может быть несколько, наймодатель может быть в браке и тогда нужно согласие второй половинки или вместо собственника договор подписывает его представитель. Рассмотрим эти ситуации:

Один собственник

Проверьте в начале данные из трех документов: паспорт, свидетельство о регистрации права собственности и СНИЛС. Номер и серия паспорта, номера ранее выданных паспортов, фамилия собственника, номер СНИЛС должны быть актуальными в свидетельстве о регистрации права собственности.

Может сложиться такая ситуация, что собственник сменил фамилию после свадьбы и не занес изменения в ЕГРН. Тогда стоит попросить свидетельство о браке либо о расторжении. Еще одна из ситуаций: собственник отнес паспорт для замены в МФЦ, а в свидетельстве указан старый номер паспорта. На последней странице паспорта указывается данные о ранее выданных паспортах.

Если серия и номер совпали — все хорошо. Если номер не сходится — стоит насторожиться. Возможно, перед вами мошенник.

Обратите внимание: если квартира куплена до 15 июля 2016 года, тогда спрашивайте свидетельство о регистрации права собственности. Если квартира куплена после 15 июля — спрашивайте выписку из ЕГРН.

Несколько собственников

Если в квартире несколько собственников — все они должны подписаться в договоре найма. Неважно, 1/4 или 3/4 принадлежат другим собственникам. Также как и в ситуации с одним собственником — все собственники долей должны расписаться в согласии о сдачи квартиры в найм.

Чем больше собственников у квартиры, тем выше шанс, что кто-то из собственников может передумать сдавать квартиру в найм. Тогда у вас больше шансов к выселению.

Как проверить есть ли на квартиру ипотека

Ситуация: вы сняли квартиру, заключили договор найма и переехали. Через некоторое время вы видите постановление суда об изъятии квартиры в пользу банка. Оказалось, что квартира в которой вы живете куплена по ипотеке. Через несколько дней вы снова ищете квартиру.

Чтобы избежать такой ситуации, проверяйте и расспрашивайте собственника. Нет ли ипотеки на квартиру, как в договоре банка прописано условия пользования жилплощадью. Банки могут ограничить права собственника и запретить заключать договор найма.

Ситуация: вы спрашиваете у собственника есть ли ипотека на квартиру. Он отвечает, что она есть и прописана в договоре. Собственник говорит, что ваш ежемесячный перевод — равносилен погашению ипотеки в месяц. Получается чем исправней вы платите за квартиру, тем спокойней будет и вам и собственнику.

Брак

Узнайте не состоит ли собственник в браке. Ситуация такая: супруг или супруга после заключения брака также имеет права собственника на квартиру. Поэтому для заключения договора найма вам нужно согласие второй половинки. Такое согласие подписывается у нотариуса.

Если у собственника заключен брачный договор — все условия по передачи имущества тоже должны быть в нем прописаны.

Представитель

Иногда бывает так, что собственник не может быть на месте при подписании договора: уехал жить на острова, завален кучей работы или проходит лечение заграницей. В этом случае за него договор найма может подписать представитель. Для этого оформляется доверенность от собственника.

Что проверить: смотрите на паспортные данные: они должны совпадать у собственника и у представителя. После проверьте на какое время выдана доверенность. Если не стоит срока действия, но есть дата — доверенность действует год. Если не стоит дата — доверенность недействительна.

Также проверьте права представителя: может ли он принимать оплату за квартиру или имеет ли право на подписание договора.Кроме доверенности представитель может придти и с другим договором: агентский договор, договор комиссии и другие.

Их нужно проверить аналогично доверенности: паспортные данные, время действия и что может делать представитель.

Вы посмотрели все документы, но не уверены в том, что перед вами собственник. Тогда нужно заказать выписку из ЕГРН. Через нее вы выясните кто является на данный момент собственником квартиры. Выписку вы можете сделать на нашем сайте https://rosreestr.net. Стоимость: 350 рублей.

Ставьте лайк и подписывайтесьна канал!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d399912bc228f00ad56bda9/v-chem-razlichie-mejdu-dogovorom-naima-i-arendy-5dc81642f2583c491d72a89f

Договор найма или аренды | Разница между арендой и наймом

Чем аренда отличается от найма

В России рынку сдаваемого и снимаемого жилья отводится важное место в обеспечение граждан жилплощадью. Традиционно квартиры под сдачу называются предоставляемыми в аренду, однако также существует термин «наем жилья»… 

Выясним, какая разница между договором аренды и найма, каковы нюансы взаимоотношений сторон этих договоров.

Отличие аренды жилья от найма

Обычно коммерческий съем жилья называется арендой, квартиросъемщик – арендатором, а сдающий жилплощадь гражданин – арендодателем. Что касается законодательства, то аренда и наем характеризуются в нем немного разными определениями.

Основная разница договора найма от договора аренды: первый заключается между физлицами (ст.671 п.1 Гражданского кодекса); второй – между юрлицом и физлицом, либо иным юрлицом (ст.671 п.2 Гражданского кодекса).

Согласно норм закона, арендатор и арендодатель являются субъектами сделки по договору аренды, а наниматель и наймодатель – договора имущественного найма (ст.606 Гражданского кодекса). Регулированию взаимоотношений «арендатор-аредодатель» посвящена 34 глава, а отношений «наниматель-наймодатель» – 35 глава Гражданского кодекса.

Перечислим все отличия аренды от найма:

  • в договорном соглашении по аренде арендатором может выступить только юрлицо. А в договоре найма стороной нанимателя может быть только физлицо;
  • для договора аренды допустимо бессрочное заключение (срок не обозначается). Если же в договоре найма нет срока действия, то предельная длительность передачи жилья внаем составит 5 лет (ст.683 п.1 Гражданского кодекса);
  • по Гражданскому кодексу, в наемном жилье могут проживать постоянно лица, вписанные в договор найма и несовершеннолетние дети (ст.677, 679 и 680). Вселение других проживающих без одобрения наймодателя исключается. Для жилья, арендуемого юрлицом, обычно нет личностных ограничений для проживающих, поскольку состав работников арендатора (жильцов) часто меняется.

Как при найме, так и при аренде жилья договор требуется регистрировать в Росреестре (ЕГРН), если договорная длительность съема превышает год и более (ст. 609 и ст.674 Гражданского кодекса).

Преимущество заключения нового договора на съем жилья

Отдельно рассмотрим законодательные нормы в отношении преимущественного права продления (перезаключения) договора арендатором и нанимателем.

При наличии договора найма и его по истечении наниматель квартиры обладает особым правом заключения договора с новым сроком. Эта норма, указанная в 684 статье Гражданского кодекса, не может быть отменена в тексте договора между наймодателем и нанимателем.

И если владелец жилья передумал его сдавать, он обязан известить нанимателя за три месяца до истечения договора.

Если же наниматель не будет извещен своевременно и добровольно не откажется снимать жилплощадь, то после истечения договор найма законом считается перезаключенным с сохранением прежних условий и на аналогичный срок.

В случае своевременного предупреждения нанимателя и истечения срока найма, наймодатель не в праве сдать жилье другим квартиросъемщикам на протяжении одного года.

Если квартира все же будет сдана новым квартирантам, то у недавнего нанимателя имеется право оспаривания этого договора в суде и истребования убытков.

Впрочем, практически доказать факт сдачи оказывается сложно – квартировладелец и квартиранты заявят безвозмездную передачу жилья на время, в рамках дружеской или родственной договоренности.

Право преимущественного перезаключения договора аренды с юрлицом устанавливается статьей 621 Гражданского кодекса. Однако в ее формулировках, по сравнению с преимущественным правом физлица-нанимателя из статьи 684, имеются три важных отличия.
  1. Прежде всего, допускается исключение в договоре условия преимущественной повторной аренды. Также о намерении перезаключения договора собственника жилья обязан уведомить арендатор.

  2. Срок уведомления должен указываться в договоре аренды. При отсутствии пункта о сроке уведомления допускается любой разумный срок вплоть до завершения действия договора.

    Если арендодатель предупреждался арендатором в обозначенные сроки, однако первый все же подписал договор с других юрлицом-квартиросъемщиком, то у прежнего арендатора имеется право истребовать перевод арендных прав на себя, либо компенсацию убытков.

  3. Наконец, по истечении договора аренды и в отсутствии заявленных намерений сторон о прекращении договорных отношений, а также при отсутствии действий, демонстрирующих прекращение дальнейших взаимоотношений (наниматель остается в помещении и наймодатель не требует его покинуть) – действие договора возобновляется, причем бессрочно.

Заметим, что в отличие от договора найма договор аренды перезаключается именно без ограничения срока, а не на прежний (ранее указанный в договоре) срок. При этом каждая из сторон возобновленного договора аренды вправе расторгнуть его спустя три месяца.

Также отметим, что право преимущественной аренды (найма) применимо, лишь если арендатор (наниматель) исполняет свои обязательства перед арендодателем (наймодателем) надлежащим образом (ст. 621 п.1 и ст.684 Гражданского кодекса).

Для подбора оптимальных вариантов аренды и найма жилья, мы рекомендуем обращаться к риэлторам занимающимся арендой недвижимости.

Источник: https://avprrb.ru/articles/arenda-nedvizhimosti/dogovor-nayma-ili-arendy-kakaya-raznitsa/

В чем разница между договором найма и договором аренды?

Чем аренда отличается от найма

Договор аренды и договор найма – сделки, по которым помещение предоставляется за определенную плату во временное пользование и владение.

Многие граждане не знают, чем отличается договор найма от договора аренды жилого помещения, а ведь принципиальные отличия между этими видами сделок есть.

Есть ли разница?

Аренда и найм: в чем разница, есть ли она и если да, то существенна или нет? Как правильно: договор найма или договор аренды? Прежде чем переходить к ответам на вопросы, необходимо разобраться с определениями.

Так, согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) при оформлении договора аренды арендодатель дает в аренду арендатору имущество за определенную плату на определенный срок. При этом договор аренды касается любого помещения – как жилого, так и нежилого.

Что касается договора найма помещения, то согласно ст. 671 ГК РФ при таком виде сделки одна сторона, именуемая собственником помещения, предоставляет другой стороне, именуемой нанимателем, жилое помещение для временного проживания в нем.

То есть, договор найма оформляется для передачи во временное пользование только жилого помещения. При этом есть один нюанс: если квартира передается юридическому лицу, тогда оформляется договор аренды, но с условием – только для целей проживания.

Важные отличия

Отличия между этими видами сделок выражаются в следующих моментах:

  1. Объектом по договору найма выступает только жилое помещение – квартира, дом, комната. Объектом по договору аренды может выступать не только квартира, дом, но и любое помещение, например, офис, складское помещение и т. п.
  2. Если жилье сдается гражданину, тогда оформляется договор найма (обычно такой вид сделки оформляется между физлицами). Собственник квартиры именуется наймодателем, а съемщик – нанимателем (согласно п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ). Юридическое лицо (организация, фирма, предприятие) не может получить помещение по договору найма. Поэтому в таком случае нужно заключать договор аренды либо другой договор согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ). В договоре аренды сторонами сделки выступает арендодатель и арендатор (согласно ст. 606 ГК РФ). При этом юридическое лицо может использовать жилье исключительно для одной цели – для проживания (например, организация может сдавать в аренду квартиру для проживания в ней работников своей организации).
  3. Договоры аренды жилья, заключенные на срок от 1 года и больше, в обязательном порядке должны проходить процедуру регистрации в Росреестре. Такие договоры считаются заключенными с момента регистрации, а не с момента подписания сделки сторонами. Договор найма считается заключенным с момента его подписания.
  4. Договор аренды заключается на срок, прописанный в самом договоре. Если срок не прописан в сделке, то значит, что она заключена на неопределенный срок. Тогда каждый участник имеет право отказаться от сделки в любое время, заранее предупредив о своем решении вторую сторону сделки (за 3 месяца). Срок договора аренды может быть неограничен, а договор найма должен составляться на срок, не превышающий 5 лет. Если в таком договоре не будет указан конкретный срок, тогда будет считаться, что сделка заключена сроком на 5 лет (согласно ст. 683 ГК РФ).

Существенные условия сделок с арендой жилого помещения

Отличия найма от аренды квартиры хорошо прослеживаются при оформлении обоих видов сделок:

  • принимающей стороной по договору аренды может выступать любое правоспособное и дееспособное лицо. По договору найма принимающей стороной может выступать только гражданин либо же юридическое лицо, которое берет во временное пользование квартиру исключительно для проживания;
  • по договору аренды арендатор может использовать имущество арендодателя согласно условиям договора. По договору найма наниматель может пользоваться имуществом исключительно для проживания.

Договор найма является одной из форм договора аренды. Почему этот вид сделки выделяют в отдельный тип договоров? Потому что объектом в этом случае является только жилое помещение, которое должно быть использовано исключительно для проживания людей. Для других целей использования помещения заключать договор найма запрещено.

В обоих видах договоров (договор найма и договор аренды) обязательным условием в 2021 году является письменное оформление сделки (согласно ст. 609 и ст. 674 ГК РФ).

Какую сделку выгодней оформить: найма или аренды?

Если квартира передается юридическому лицу, тогда оформить можно только договор аренды. Если же жилье сдается физическому лицу, тогда оформляется договор найма.

Но у собственника жилья есть право выбора: кому лучше предоставить квартиру – физическому либо юридическому лицу? Что лучше: договор найма или договор аренды в 2021 году?

При выборе того или иного вида сделки собственник квартиры должен учитывать следующие моменты:

  • расторжение договора аренды возможно в досудебном порядке. Порядок расторжения такой сделки должен быть включен в текст договора. При этом расторгнуть договор найма по инициативе собственника квартиры раньше срока можно только в судебном порядке;
  • с юридического лица проще взыскать ущерб, который может быть нанесен имуществу арендодателя;
  • юридическое лицо обычно является более платежеспособным по сравнению с физическим лицом;
  • заключая договор найма с физическим лицом, хозяин квартиры будет знать нанимателя в лицо. Если же договор будет заключаться с юридическим лицом, то обычно в квартиру в таком случае заселяются иные лица (работники предприятия), поэтому хозяин квартиры может и вовсе не знать лиц, временно проживающих на его территории.

Несмотря на кажущее сходство между договором найма и договором аренды, между этими видами сделок есть существенные отличия. Так, если соглашение оформляется между физическими лицами, тогда следует оформлять договор найма. Если в сделке участвует физическое и юридическое лицо, тогда необходимо заключать договор аренды.

Последний заключается на срок, прописанный в сделке, а если этого пункта нет, тогда считается, что он заключен на неопределенный срок. В отличие от него, договор найма заключается на срок, не превышающий 5 лет. А если срок не указан в сделке, тогда по умолчанию считается, что договор заключен сроком на 5 лет.

Договор найма досрочно расторгнуть можно только в судебном порядке, а договор аренды можно расторгнуть раньше срока по соглашению сторон.

Источник: http://expert-home.net/chem-otlichaetsya-dogovor-najma-ot-dogovora-arendy-zhilogo-pomeshheniya/

Аренда или наем? Разбираемся в нюансах

Чем аренда отличается от найма

Рынок аренды стремится к цивилизованным отношениям, и подавляющее большинство его участников признают: грамотно оформленный договор поможет защитить их интересы в случае возникновения разногласий.

Но какой именно договор заключать — аренды или найма? Оказывается, это не одно и то же.

Об особенностях этих договоров и об основных нюансах, которые надо учитывать при их заключении, рассказывает Галина Баркус, юрисконсульт компании Savills.

Когда арендатор для вашей квартиры найден, наиболее существенные условия проживания согласованы, возникает вопрос о грамотном юридическом оформлении отношений. И здесь нужно определить, какая форма договора целесообразна. Существуют договоры аренды и найма, а также субаренды и поднайма. Что представляет собой каждый из них?

Субъект и предмет договора

Аренда и наем устанавливают схожие взаимоотношения, однако с юридической точки зрения это два разных договора, и регулирующие их положения глав Гражданского кодекса РФ несколько различны.

Первое отличие касается статуса арендатора.

Так, согласно существующему законодательству, с юридическим лицом заключается только договор аренды.

Отметим, что если предметом договора аренды является квартира, то ее использование возможно исключительно для проживания граждан, к примеру, приглашенных работников.

Физические лица между собой, как правило, заключают договор найма.

Второе отличие – по предмету договора. Предметом договора найма непременно является жилое помещение, а в аренду может передаваться любое недвижимое имущество. Поэтому в отношении популярных сейчас апартаментов, имеющих статус нежилых помещений, оформляют договор аренды, независимо от юридического статуса сторон.

Сроки и условия

Следующие основные отличия связаны со сроком договора и условиями его расторжения.

Согласно современной главе Гражданского кодекса РФ, регулирующей наем, приоритетными являются интересы нанимателя.

Так, он может расторгнуть договор найма в одностороннем порядке, при этом необходимо за 3 месяца письменно уведомить об этом вторую сторону.

Это право действует императивно, то есть вне зависимости от того, оговорено ли оно в договоре или нет, и независимо от согласия другой стороны.

Наймодатель же может расторгнуть договор найма исключительно в судебном порядке

и лишь при определенных нарушениях со стороны нанимателя (невнесении оплаты, регулярном нарушении покоя соседей, порчи имущества и т. п.).

Судебный порядок расторжения договора аренды также установлен законом, однако в договоре аренды стороны могут прописать иные основания для его расторжения во внесудебном порядке.

Законом не регламентируется максимально возможный срок договора аренды, а вот для договора найма он составляет 5 лет.

При краткосрочном найме (до 1 года)  законодательно не установлены некоторые права нанимателя (например, на сдачу квартиры в поднаем,  преимущественное право  нанимателя). При этом стороны могут сами прописать обратные условия при заключении договора.

Форма договоров аренды и найма

Договоры аренды и найма должны иметь исключительно письменную форму. Договоры и найма, и аренды, заключенные на срок не менее 1 года, подлежат обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Однако стоит обратить внимание, что между двумя рассматриваемыми процедурами закон установил определенное различие: государственная регистрация аренды осуществляется посредством регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, при найме – регистрируется ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение.

За нарушение порядка регистрации договора аренды/найма установлена различная ответственность.

Несоблюдение установленного порядка государственной регистрации договора аренды влечет за собой наложение административного штрафа в пределах 1,5–4 тыс. рублей для физических лиц, а для юридических– 30–40 тыс. рублей.

Что касается нарушения срока подачи заявления при договоре найма — то здесь штрафы более существенные: 5000 рублей для граждан, 100 000 рублей – для ИП, и 200 000 рублей – для юридических лиц. Учитывая, что каждый второй собственник на рынке элитных квартир действует как индивидуальный предприниматель, рекомендуем быть внимательными при согласовании срока договора найма.

Субаренда и поднаем

Субаренда и поднаем также встречаются на рынке недвижимости, особенно когда необходимо исключить контакт собственника и проживающего в квартире лица.

То есть это случай, при котором собственнику интересно сдать квартиру, получать периодические выплаты, но не решать текущие вопросы, связанные с заселением, выселением, устранением ущерба, расторжением или продлением.

Арендатором-посредником может являться риэлторская компания или другое доверенное лицо.

Есть несколько обязательных условий субаренды и поднайма. Во-первых, собственник должен дать согласие, а во-вторых, срок субаренды должен находиться в пределах срока аренды, а срок поднайма – в рамках срока найма. При досрочном расторжении договора найма договор поднайма автоматически прекращается.

Стоит обратить внимание, что в случае с субарендой при прекращении договора аренды субарендатор получает право на подписание договора аренды, в рамках оставшегося периода субаренды и на условиях договора аренды.

На договоры субаренды также распространяются нормы о договорах аренды, иными словами, действует и преимущественное право субарендатора на подписание договора на новый срок.

При поднайме такое право законодательно не предусмотрено.

Схема «аренда-субаренда» более распространена на рынке, чем «наем-поднаем».

Это связано не только с тем, что закон расширяет права субарендатора больше, чем поднанимателя, но также и с тем, что чаще всего стороной-арендатором, впоследствии сдающим квартиру в субаренду, является юридическое лицо. А как мы помним, для юридического лица предусмотрено заключение договора аренды, а не найма жилого помещения.

В любом случае, какой бы договор не заключался, мы рекомендуем подойти к нему максимально внимательно и изучить все детали с юристом. Только так можно гарантировать полную защищенность сторон и безопасность заключенной сделки.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2017/01/24/arenda-ili-naem-razbiraemsa-v-nuansah/

Как оформить договор аренды нежилого помещения?

Чем аренда отличается от найма

Большинство людей не имею возможности приобрести помещение для проживания. В связи с этим многие граждане вынуждены заключать договор аренды на помещение. Однако есть два способа получения площади в своё пользование. Для этого можно заключить договор аренды или найма. О том, какой способ выбрать и в чем заключаются отличия, мы поговорим в данной статье.

Разница

Для начала выясним, для чего нужны оба этих соглашения. Договор аренды и договор найма составляются для найма жилого помещения. В подобных соглашениях отражаются условия предоставления помещения.

Теперь поговорим о различиях между данными соглашениями.

Очень серьезным различием является то, что при нахождении жилья в аренде у организации она имеет право использовать его только для проживания своих сотрудников или других лиц. Использование арендуемого жилья в целях осуществления предпринимательской деятельности или получения прибыли для организации является противозаконным действием.

Соглашения о найме и аренде обязательно должны быть подкреплены документально. Для этого составляются письменные соглашения в двух экземплярах.

Арендные соглашения, затрагивающие жилые помещения, обязательно должны быть зарегистрированы, но следует помнить, что это нужно делать только в том случае, если срок передачи в пользование составляет больше одного года.

Обращение в Росеестр должно быть составлено в виде отдельного заявления. Это необходимо сделать в течение месяца после подписания соглашения между сторонами.

Важно В том случае, если регистрация арендного договора не будет проведена вовремя, в отношении сторон соглашения Размер штрафа составляет от 1500 до 2000 рублей.

То же самое относится и к найму. Но при несвоевременной подаче заявления о регистрации штраф будет составлять уже 5000 рублей.

В отличие от договора найма, арендное соглашение может быть аннулировано только в судебном порядке. Для этого достаточно проявить инициативу хотя бы одной стороне. Причиной аннулирования могут быть различные причины. В большинстве случаев причиной является неисполнение условий, прописанных в договоре.

Таким образом, разница между договором найма и арендой заключается в следующем:

  • Тип помещения. Соглашение о найме может быть заключено только в отношении жилой площади, к которой может относиться квартира или дом, а аренда также распространяется на нежилые помещения;
  • Стороны договоров. При найме взаимодействуют физические лица, а при аренде принимает участие юридическое лицо или организация;
  • Отношения между сторонам. За регулирование взаимоотношений отвечают главы 34 и 35 Гражданского Кодекса Российской Федерации;
  • Расторжение. Арендное соглашение в отличие от договора найма можно расторгнуть в досудебном порядке;
  • Платежеспособность. Участие в соглашении юридического лица дает дополнительные гарантии. Это связано с тем, что у организаций всегда есть имущество, которое можно продать для возмещения ущерба или осуществления платы.

Что выгоднее заключать

К вопросу о том, что выгоднее заключать, договор найма или аренды нужно подходить со стороны их различий. Для того, что бы определить, в каких ситуациях заключается каждое из соглашений, мы дадим определение для каждого из них:

  • Договор найма заключается между двумя физическими лицами, и данный документ направлен на передачу жилого помещения во временное пользование. Стороны в этом соглашении именуются как наймодатель и наниматель.
  • Договор аренды заключается между юридическим и физическим лицом. Важно понимать, что предметом взаимодействия сторон может быть как жилая так и нежилая площадь.

Таким образом, мы выяснили, выбор того, какое соглашение заключать основывается на том, кто составляет документ. Организация или гражданин Российской Федерации.

Правовой статус договоров

Теперь поговорим о правовом статусе документов. Очень важно отметить то, что наиболее уязвимой стороной является наниматель. Именно из-за этого особое внимание уделяется защите его прав. При желании аннулировать соглашения наниматель должен заранее об этом предупредить. А расторжение происходит автоматически и для этого не нужно ждать положительного ответа от наймодателя.

При обратной ситуации расторжение в одностороннем порядке происходит только через суд. Причиной подобных обращений в суд обычно является несоблюдение условий, прописанных в документе. Обычно это задержка оплаты, использование помещения не по назначению или для получения дополнительной прибыли.

Максимальный срок сдачи жилых помещений составляет не более 5 лет, но это не означает того, что после истечения данного срока съемщик должен съехать из помещения.

В договоре можно прописать пункт, позволяющий продлить договор после истечения срока его действия. Также наймодатель не менее чем за 3 месяца должен предупредить нанимателя о возможности дальнейшего продления договора.

Это связано с тем, что первоочередное право на дальнейшее проживание в съемном жилье имеет тот, кто проживает в нем в данный момент.
Важно Если после истечения договора сдача помещения производиться не будет, то наймодатель обязан сообщить об этом заранее. Это необходимо для того, чтобы наниматель смог вовремя освободить жилую площадь.

В заключении нужно отметить, что составление соглашения между сторонами является дополнительной страховкой, позволяющей добиться возмещения ущерба при несоблюдении одной из сторон условий, прописанных в документе. Для того, чтобы правильно составить документ лучше всего обратиться к квалифицированным юристам, которые помогут составить соглашение должным образом.

(2 4,50 из 5)
Загрузка…

Источник: https://zakon.center/kvartira/arenda/v-chem-raznitsy-dogovora-najma-i-arendy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.